As cidades que decidiram banir o Airbnb

O Airbnb domina o mercado de aluguéis de curto prazo, com mais de 50% de todas as reservas online. - (crédito: Getty Images)

No último dia 21 de junho, o prefeito de Barcelona, na Espanha, Jaume Collboni, anunciou seus planos de proibir aluguéis de imóveis de curto prazo na cidade, a partir de novembro de 2028.

A decisão pretende solucionar o que Collboni descreve como "o maior problema de Barcelona" — a crise de moradia que retirou moradores e trabalhadores do mercado habitacional, devido aos altos preços dos imóveis. A medida irá devolver ao mercado de moradia os 10 mil apartamentos destinados atualmente a aluguel de curto prazo no Airbnb e em outras plataformas similares.

Barcelona não é a única cidade a criar regulamentações rigorosas — ou até proibir — os aluguéis de curto prazo.

Desde setembro de 2023, é ilegal alugar apartamentos por curto prazo em Nova York, nos Estados Unidos, a menos que o proprietário tenha domicílio na cidade e esteja presente no imóvel quando ele for alugado. Esta medida também foi tomada para reduzir a crise habitacional da cidade.

A capital alemã, Berlim, proibiu os Airbnbs e aluguéis de curto prazo já em 2014. Eles retornaram em 2018, com sérias restrições. E muitas cidades litorâneas da Califórnia, nos Estados Unidos, incluindo Santa Mônica, proíbem ou impõem fortes restrições aos aluguéis de curto prazo.

Todo este movimento faz parte de uma questão mais ampla.

O Airbnb domina o mercado de aluguel de curto prazo, com mais de 50% de todas as reservas online. Ele e outras plataformas, como VRBO, Booking.com e Expedia.com, estão sendo questionados, com o surgimento de questões paralelas como quem se beneficia com o turismo — e onde fica o equilíbrio entre os benefícios para os turistas e para os moradores locais.

Desde que foi lançado, em 2007, o Airbnb desregulou enormemente o setor do turismo. Ele oferece acomodações flexíveis em cidades de todo o mundo, com a promessa de "morar como um habitante local", que os hotéis não conseguem atender.

Os últimos anos presenciaram retaliações contra a marca. Ela é acusada de fazer aumentar os custos de moradia e prejudicar os moradores locais, que se sentem forçados a morar ao lado de hotéis sem regulamentação.

Mas o que ganhamos e o que perdemos sem o mercado de aluguel de curto prazo para turistas?

cama em casa — O Airbnb domina o mercado de aluguéis de curto prazo, com mais de 50% de todas as reservas online.

"Os aluguéis de curto prazo oferecem a possibilidade de ficar em um local um pouco mais autêntico", afirma a editora responsável de viagens e especialista em hotéis do jornal britânico The Times, Lucy Perrin.

"É uma experiência menos impessoal, mais local e, obviamente, os preços podem ser melhores", explica ela. "Eles tendem a funcionar bem com famílias, grupos e viajantes mais aventureiros. Pessoas que procuram um cobertor de segurança, onde eles sabem exatamente o que irão receber, costumam ficar em hotéis."

Parece claro que retirar os aluguéis de curto prazo do mercado de viagens irá resultar em preços de acomodação mais altos para os turistas.

"Eu ficaria surpresa se os hotéis não se aproveitassem desta situação", afirma Perrin.

Para Caitlin Ramsdale, da plataforma de viagens em família Kid & Coe, quem obviamente irá perder são as famílias.

"Existem muitos grupos para os quais ter os hotéis como única opção simplesmente não funciona", segundo ela.

"Embora o setor de hotéis tenha concentrado muitos esforços para acomodar famílias, a configuração e os preços dos quartos não funcionam para a maioria das famílias que procuram viagens curtas, especialmente as que têm dois ou mais filhos. É preciso ter uma forma de conciliar os objetivos da cidade com o atendimento a este segmento de viajantes – é uma imensa perda para os pais que querem apresentar o mundo aos seus filhos."

A questão é: proibir ou restringir os aluguéis de curto prazo realmente reduz o custo da moradia ou influencia a quantidade de imóveis disponíveis?

Um estudo da revista Harvard Business Review sobre o impacto da proibição em Nova York, publicado no início deste ano, concluiu que, neste caso, os aluguéis de curto prazo não são o fator mais importante para a alta dos aluguéis. O estudo também indicou que a criação de regulamentações, em vez de proibições, ofereceria melhores benefícios para a cidade e para os moradores locais.

Um resultado claro da proibição foi o aumento das tarifas dos quartos de hotéis em Nova York, que atingiram a média recorde de US$ 300 (cerca de R$ 1.650) por noite.

protesto em Berlim — O alto custo da moradia gerou protestos em Berlim nos últimos anos.

Mas por que os responsáveis pelo turismo e os conselhos municipais recorrem a proibições? O real motivo talvez não seja apenas questão de números, mas a forma como os moradores locais se sentem em relação ao turismo.

A Espanha, por exemplo, é o epicentro da crise do turismo em massa na Europa. Os moradores locais expressam forte oposição ao turismo, que eles percebem como uma indústria que não os beneficia. Este movimento vem ocorrendo em destinos tradicionais como Málaga, Maiorca e nas ilhas Canárias, além da própria cidade de Barcelona.

De muitas formas, este parece ser a progressão do debate sobre a "segunda casa", que vem enfurecendo certos lugares há décadas, como a Cornualha, no Reino Unido.

Em cidades lotadas de turistas, os moradores locais são rotineiramente excluídos do mercado habitacional, devido aos altos preços. Eles são forçados a morar em carros ou enfrentar horas de transporte para trabalhar todos os dias.

Nesta situação, parece imensamente injusto encontrar cidades tomadas por imóveis para aluguel de temporada, que permanecem fechados na maior parte do ano e poderiam beneficiar os moradores locais.

Esta não é única causa da crise habitacional. A estagnação dos salários, especialmente dos funcionários públicos, e programas habitacionais limitados também têm influência. Mas, certamente, este é o motivo mais visível.

Na Colúmbia Britânica, no Canadá, o primeiro-ministro local David Eby definiu a questão de forma sucinta, ao expor as novas normas de aluguel de curto prazo da província:

"Se você estiver alternando casas, se estiver comprando locais para aluguel de curto prazo, se estiver comprando uma casa para deixá-la vazia, nós enviamos esta mensagem de forma consistente, pública e repetida: não deixe que famílias e indivíduos que estão procurando um lugar para morar concorram com os seus dólares de investimento."

Bem sucedidas ou não, as proibições enviam um sinal para os moradores locais: que os políticos estão ouvindo suas preocupações e irão priorizá-los em relação aos turistas. Mas existe uma alternativa à proibição total.

Muitos destinos, como Berlim, restringem os ocupantes proprietários a um período máximo de aluguel de 90 dias por ano. Esta limitação permite que os anfitriões temporários continuem a ganhar uma renda extra, mas evita que profissionais comprem imóveis para transformá-los em locais de aluguel de curto prazo em tempo integral.

A discussão em todos os países que estão seguindo este caminho – incluindo o Reino Unido, que apresentou uma proposta similar – é a regulamentação. Como e quanto custa regulamentar esta situação?

turistas andando com malas perto de aeroporto — A proibição do aluguel de imóveis por curto prazo certamente irá aumentar o preço dos hotéis para os turistas.

Para os turistas, as notícias parecem ser predominantemente negativas. Quando o assunto é a limitação dos aluguéis de curto prazo, os hotéis e Airbnbs parecem ser provavelmente os principais ganhadores. A demanda supera a oferta e eles podem cobrar o quanto quiserem, sem grande concorrência.

Mas Perrin observa os benefícios em relação à experiência dos turistas.

"Acho que a proibição dos aluguéis de curto prazo irá fazer com que as viagens para cidades como Barcelona sejam mais autênticas", segundo ela. "Quando os moradores são retirados do centro da cidade, pode faltar vibração e cultura. Isso irá trazer melhor experiência."

"Acho que os turistas precisarão ser mais criativos sobre os lugares onde irão ficar e talvez sejam conduzidos para cidades onde podem alternar locais diferentes."

"No longo prazo, acho que a proibição irá oferecer uma experiência mais rica para os turistas e menos animosidade com os moradores locais, o que, em última análise, é algo bom", conclui Lucy Perrin.

Leia a versão original desta reportagem (em inglês) no site BBC Travel.