Decisão do STF afeta 99% dos contratos de financiamento habitacional

Tribunal julgou constitucional lei de 1997 que permite a bancos retomarem imóveis, sem necessidade de autorização judicial, em caso de atraso no pagamento de financiamentos com alienação fiduciária

Para defensores da retomada extrajudicial, segurança jurídica possibilita aumento da oferta de crédito habitacional, com juros mais baixos - (crédito: Ed Alves/CB/DA.Press)

Renato Souza +

postado em 28/10/2023 03:55

A decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que validou a retomada de imóvel de devedores por procedimento extrajudicial afeta 99% dos contratos do setor imobiliário em todo o país, de acordo com dados da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Em julgamento realizado na quinta-feira (26/10), a corte entendeu que não é necessário aval da Justiça para que bancos e outras instituições financeiras retomem casas e apartamentos de quem atrasar a parcelas de financiamentos na modalidade de alienação fiduciária.

Neste tipo de modalidade, o próprio imóvel é colocado como garantia do financiamento e, caso o devedor não ponha as mensalidades em dia, o contrato é encerrado e o bem volta para a instituição de origem. A regra está prevista em uma lei de 1997 e o Supremo começou a julgar o caso ao receber uma ação em que um homem questionava a perda do apartamento de R$ 66 mil financiado pela Caixa Econômica Federal. Ele deixou de pagar as parcelas, fixadas em R$ 687,38 mensais.

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Durante o curso da ação no Supremo, a Febraban informou que a modalidade está presente em 7,8 milhões de contratos ativos até agosto deste ano. Pela decisão do STF, o processo de retomada pode ocorrer via cartório, sem necessidade de judicializar o caso. O procedimento é mais simples e pode ser realizado em atrasos superiores a 30 dias. Caso não concorde com a retomada, o cliente pode ingressar com ação na Justiça, mas o entendimento do Supremo restringe as possibilidades de sucesso desse tipo de recurso.

Os defensores da lei alegam que a segurança jurídica proporcionada pelos contratos de alienação fiduciária possibilita o aumento da oferta de crédito e a cobrança de juros mais baixos, tendo em vista que o credor tem a certeza de obter novamente a posse do bem em caso de inadimplência do devedor. Este foi o entendimento do relator da ação, ministro Luiz Fux.

Segurança jurídica

"Ao reduzir o custo e a incerteza da possibilidade de obtenção de garantias imobiliárias, a alienação fiduciária permitiu revolução no mercado imobiliário brasileiro. De 2007 a 2017 o volume de crédito cresceu de forma expressiva, de 2% para 10% do PIB(Produto Interno Bruto). O aumento da demanda por imóveis aumentou o movimento na construção civil, que gerou mais de 1 milhão de vagas de trabalho", destacou o magistrado.

O voto do ministro Fux foi seguido pelo presidente da corte, Luís Roberto Barroso, e pelos ministros André Mendonça, Kássio Nunes Marques, Alexandre de Moraes, Gilmar Mendes, Cristiano Zanin e Dias Toffoli. O ministro Edson Fachin abriu divergência. Para ele, o direito à moradia é fundamental e deve ser garantido mesmo com a existência de dívidas.

Direito à moradia

Fachin entendeu que a execução por meio extrajudicial prejudica a proteção a um direito fundamental. "Esse procedimento, que confere poderes excepcionais a uma das partes do negócio jurídico, restringe de forma desproporcional o âmbito de proteção do direito fundamental à moradia", argumentou o magistrado. O posicionamento dele foi seguido pela ministra Cármen Lúcia.

Ontem, em evento no Rio de Janeiro, Barroso rebateu críticas de que o Supremo relativizou o respeito ao direito fundamental à moradia, previsto na Constituição. "Há uma lei desde 1997 que permite que o vendedor retome um imóvel financiado se o comprador não pagar. É isso que diz a lei, e é o que o Supremo entendeu ontem. O Supremo não inovou nada, é uma lei do Congresso que está aí desde 1997. Se quem comprou tiver algum fundamento legítimo para evitar a perda dessa posse, pode recorrer ao Poder Judiciário. A retomada do imóvel quando o comprador não paga, até barateia o crédito", disse Barroso.

Deficit habitacional

O professor Thiago Sorrentino, do Ibmec Brasília, destacou que a decisão traz segurança jurídica e pode reduzir os custos dos financiamentos. "Para o bom funcionamento do mercado, a execução extrajudicial é significantemente melhor, por ser mais eficiente e menos onerosa, o que poderia, em tese, reduzir o custo da remuneração dos mútuos, pela redução dos efeitos da inadimplência", disse.

No entanto, ele destaca que, ao mesmo tempo, a manutenção da lei pode agravar a situação de endividamento das famílias. "Dada a realidade brasileira, em que a maioria da população está endividada, e o superendividamento é uma realidade consolidada, o quadro pode ser agravado. Somente o aumento da cautela e do rigor na concessão dos mútuos poderia melhorar um pouco a situação", completou.

Olivar Vitale, advogado, fundador e diretor institucional do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), afirma que a decisão contribui para reduzir o deficit habitacional. "A decisão é importantíssima e representa segurança jurídica para o mercado imobiliário como um todo, seja para ampliar o acesso à moradia, por meio da concessão de crédito imobiliário para aquisição de imóvel com juros baixos, seja para trazer estabilidade às operações de financiamento, e, consequentemente, para diminuir o deficit habitacional", completou.