Leilões oferecem descontos de até 80% em imóveis, mas existem riscos

São ofertados, em todo o país, casas, apartamentos, lotes e salas comerciais com preços bem abaixo do mercado. Muitos bens, contudo, ainda estão ocupados. Saiba identificar uma boa oportunidade e quando evitar prejuízo e dor de cabeça

Michelle Portela

postado em 18/04/2022 05:54 / atualizado em 18/04/2022 05:55

(crédito: Lucas Pacífico/CB/D.A Press)

Os leilões podem ser boas oportunidades de negócio. Além da possibilidade de adquirir um imóvel até 80% mais barato do que o valor praticado no mercado, a expectativa é de valorização do bem recém-adquirido, considerando que apartamentos, casas e imóveis comerciais ofertados nessa modalidade ainda estão com pouco tempo de uso. Mas é preciso levar em conta todo o risco agregado à compra de um bem oferecido por essa modalidade de venda, como, por exemplo, se ele está ou não ocupado e se há dívidas associadas ao bem.

Atualmente, o Banco do Brasil oferece 3,1 mil imóveis para venda via leilões, enquanto a Caixa possui cerca de 400 unidades para arremate, ambos, com ofertas em todas as regiões do país. Enquanto o BB pratica descontos de até 80% com imóveis inclusive de alto padrão — com valores de até R$ 28 milhões —, a Caixa oferece descontos de até 60%. por valores que se iniciam em R$ 14,4 mil e chegam a R$ 24,8 milhões.

"O espaço de negociação e relacionamento virtual é uma realidade que oferece comodidade e traz benefícios aos consumidores, por isso que o Banco do Brasil está inserido nesse contexto e busca sempre acompanhar os avanços de possibilidades para fornecer aos seus clientes uma excelente experiência, também no processo de aquisição dos imóveis", afirma Rodolfo Barros, gerente executivo do BB.

Entre os pontos apresentados como vantagem está a experiência de compra on-line do usuário, que é, cada vez mais, um fator fundamental para o sucesso de uma iniciativa de vendas. "Na plataforma do Seu Imóvel BB, os consumidores podem contar com total transparência, segurança e agilidade na aquisição de um imóvel", ressalta Igor Freire, CRO da Resale, empresa responsável pelos leilões.

Entre as desvantagens, contudo, está uma informação importante, muitas vezes, preterida nos anúncios. Dos 3,1 mil imóveis postos a leilão pelo Banco do Brasil, por exemplo, apenas 170 deles estão desocupados. Assim, não há garantias de que os ocupantes serão retirados do imóvel imediatamente após a compra, muito menos que o comprador vá conseguir ocupar o imóvel que adquiriu.

Surpresas ruins

Advogados recomendam a visita prévia ao local ofertado para tentar evitar surpresas. "A aquisição em leilão pode ser vantajosa por conta do valor, mas é preciso observar diversas situações antes de sua arrematação. A primeira dica é visitar o imóvel com antecedência, verificar a localidade e as condições de uso", destaca Fellipe Duarte, advogado especialista na área imobiliária.

Os problemas, contudo, podem não ter fácil solução. "O principal risco na aquisição de um imóvel em leilão judicial é a sua anulação. Para além disso, o arrematante deve estar atento às dívidas associadas ao bem que será adquirido. É comum que a aquisição via leilão judicial venha a ser questionada pelo devedor que, buscando se manter proprietário do bem, alegue a existência de nulidades nos atos praticados antes e durante a realização do leilão", explica Davi Ory, sócio do Malta Advogados e especialista em Direito Imobiliário.

Entre os argumentos jurídicos que podem ser utilizados pelo "prejudicado" estão apontamento de vícios na sua intimação (e de eventual cônjuge ou coproprietário) e/ou na própria redação do edital; a alienação por preço "vil" (inferior ao determinado pelo magistrado em ação judicial ou, na sua ausência, inferior a 50% do valor de mercado do bem), bem como eventual vício na própria avaliação do valor de mercado do imóvel.

"Em geral, alegações como essas podem ocasionar tumulto processual e levar a uma maior demora na expedição do termo de arrematação, instrumento necessário à efetiva transmissão da propriedade para o arrematante. Há casos em que essas alegações são, de fato, pertinentes e podem ocasionar a declaração de nulidade do leilão realizado, fazendo com que o arrematante perca a oportunidade de realizar outras aquisições que seriam vantajosas", pontua o especialista.

Davi Ory alerta para o fato de que, na maioria dos casos, o devedor está sendo executado por estar inadimplente com um credor particular ou com o Fisco. Dessa forma, o interessado deve buscar, no edital, identificar as dívidas associadas ao imóvel cuja responsabilidade de quitação seja do arrematante. "É costumeiro que dívidas associadas ao imóvel, como IPTU/TLP, sejam arcadas pelo arrematante, o que pode reduzir a atratividade da aquisição, especialmente se for realizada a título de investimento", diz.

Encargos "ocultos"

Não é raro que o arrematante se depare com encargos "ocultos", que muitas vezes passam despercebidos por pessoas que não possuem experiência com os trâmites jurídicos desse tipo de aquisição. E, por fim, volta-se ao problema com os antigos moradores. "É possível que, após a regular aquisição, seja necessário ajuizar ação com intuito de retirar a posse do imóvel dos então ocupantes, caso se recusem a sair voluntariamente; e, caso se adquira apenas a 'terra nua' (apenas o lote, sem a construção nele erigida, por exemplo), é provável que seja necessária a indenização dos custos havidos pelos ocupantes pela construção realizada.