Studios viram febre em SP, mas setor já teme saturação

Setor espera agora que as regras para construção na cidade passem por uma nova transformação em 2021

Agência Estado

postado em 05/10/2021 17:24

(crédito: Diogo Moreira/MáquinaCW)

Uma mudança no Plano Diretor da capital paulista feita em 2014, na gestão de Fernando Haddad, que priorizou o crescimento do mercado imobiliário ao redor dos eixos de transporte público, como o metrô, trouxe uma nova tendência na construção civil em São Paulo: a combinação de apartamentos de dois ou três quartos e pequenos studios em um mesmo empreendimento. Embora a febre dos compactos tenha conquistado investidores de olho na rentabilidade do aluguel, há quem acredite que o potencial desse tipo de imóvel já foi atingido na capital paulista. E o setor espera agora que as regras para construção na cidade passem por uma nova transformação em 2021.

A proliferação dos studios - um nome diferente para as antigas quitinetes - fica clara nos números da consultoria Brain, especializada no setor imobiliário. De janeiro a julho, foram 12,8 mil novas unidades na cidade de São Paulo, caminhando para superar o recorde de 2020, quando foram lançados 19,8 mil apartamentos do tipo. Ou seja: os studios podem representar cerca de um terço do total de lançamentos em 2021: segundo o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi), a estimativa é de que o mercado paulistano atinja entre 65 mil e 70 mil unidades no encerramento de 2021.

A explicação para a tendência, segundo o sócio da consultoria Brain, Fabio Araújo, é que os lançamentos têm respeitado o Plano Diretor da cidade, que obriga que prédios mais altos localizados no entorno de linhas de transporte público tenham uma limitação de vagas de garagem. O objetivo seria privilegiar, nessas regiões mais centrais, apartamentos menores - e, por consequência, de valores mais baixos, permitindo que mais pessoas usem o transporte público.

De acordo com Araújo, construir studios acoplados a apartamentos maiores foi a solução encontrada pelas construtoras para resolver a questão do estacionamento e, assim, atrair o cliente de mais alto padrão. Nessa equação, o studio, sem vaga, abre a possibilidade de que os apartamentos maiores tenham um segundo espaço para o carro. Esse movimento, contudo, só se tornou viável com o interesse de investidores por esse tipo de imóvel, que se tornou um atrativo para o aluguel.

Entradas separadas

Na Incorporadora One, a nova geração de prédios lançados já reflete essa combinação de tamanhos de apartamentos - e em um dos edifícios com essa configuração, que será construído na Vila Clementino, na zona sul de São Paulo, já se venderam mais studios do que os demais apartamentos, diz o fundador da companhia, Milton Goldfarb.

Apesar de fazer parte do mesmo empreendimento, porém, studios e apartamentos maiores têm estruturas totalmente distintas: não há compartilhamento de área comum, nem a entrada do edifício costuma ser a mesma. "O corretor precisa explicar essa separação na hora da venda", afirma o executivo.

Goldfarb conta que esses prédios começaram a ser lançados na pandemia diante da percepção de que as famílias ainda buscavam edifícios com duas vagas de garagem por unidade.

Portanto, com o lançamento de studios, Goldfarb afirma que é possível atender a essa demanda dos compradores de apartamentos menores. "Antes esse tipo de apartamento estava concentrado em outras regiões, como o centro. Esses novos apartamentos, além de novos, têm coworking e academia", diz.

A oferta de imóveis menores e bem localizados é, de fato, uma tendência, diz Gustavo Favaron, presidente da GRI Club, uma espécie de rede social do mercado imobiliário. "Algumas empresas estão separando esses imóveis para aluguel. É uma tendência crescente", afirma. Ele afirma que incorporadoras estão com braços de seus negócios direcionados para a gestão desses apartamentos que serão alugados.

Saturação?

Apesar de ter lançado muitos apartamentos compactos nos últimos anos, Antonio Setin, presidente da incorporadora Setin, afirma que o mercado hoje pode estar inundado com esse tipo de apartamento em razão do forte crescimento visto nos últimos anos.

Por isso, a Setin diz ter devolvido, no fim do ano passado, três terrenos na capital paulista. E diz que a empresa fez isso porque, para que os empreendimentos se tornassem viáveis, seria necessário construir studios "mesclados" com apartamentos maiores.

Setin ressalta que a sua expectativa é de que o Plano Diretor da cidade de São Paulo, que será revisado neste ano, coloque um fim nessas obrigações ao setor que estão distorcendo o mercado e obrigando a construção de apartamentos compactos.

Segundo ele, algumas mudanças podem ampliar a área de construção às incorporadoras ao redor dos eixos de transporte - o que pode ter um efeito imediato para a queda dos preços dos terrenos, que a cada dia representam uma fatia maior no custo dos apartamentos. "Estamos esperando algo com mais bom senso."

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.