Como o seguro habitacional fortalece o Sistema Financeiro da Habitação?

2025. Eixo Capital. Guilherme Veiga, doutorando pelo CEUB/DF. Mestre em direito. Especialista em direito constitucional internacional pela Universitá di Pisa, Itália. Advogado com atuação no STF e STJ - (crédito: Divulgação)

Por Guilherme Veiga* — O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado para viabilizar moradias para a população de baixa renda, promovendo a erradicação de habitações precárias. Para garantir a qualidade dessas construções, o governo estabeleceu um modelo de accountability, no qual a fiscalização é transferida para seguradoras que assumem a responsabilidade por vícios construtivos, protegendo os agentes financeiros e os mutuários.

A obrigatoriedade do Seguro Habitacional no SFH garante a estabilidade do sistema e o desenvolvimento de um plano habitacional. Essa proteção assegura que os mutuários de baixíssima renda não fiquem desamparados diante de problemas construtivos, impedindo que percam suas moradias. Sem essa segurança, muitas famílias ficariam sujeitas a viver em imóveis condenados ou poderiam perder seus lares devido a vícios construtivos progressivos.

Os bancos que financiam os imóveis também se beneficiam, pois o seguro reduz o risco de inadimplência quando o mutuário fica inválido, falece ou o imóvel desmorona em decorrência de vícios na construção ou causas externas. Isso torna os financiamentos habitacionais mais seguros e viáveis. Sem a cobertura securitária, os bancos poderiam enfrentar elevados prejuízos em casos de colapso estrutural das construções, comprometendo a segurança do próprio sistema de financiamento habitacional.

Ao transferir a fiscalização das construções para as seguradoras, o governo também se protege de impactos negativos. Se os vícios construtivos fossem de responsabilidade exclusiva do poder público, haveria um alto custo para o erário e um desincentivo à melhoria da qualidade das obras. O modelo atual, ao responsabilizar seguradoras e construtoras, incentiva melhores práticas na construção civil, garantindo padrões mais elevados de fiscalização e execução das obras financiadas pelo SFH.

Outro mecanismo essencial de controle é o cadastro negativo para construtoras que falham em atender aos padrões de qualidade. Esse sistema impede que empresas com histórico de problemas continuem operando dentro do SFH, fortalecendo a segurança do setor e evitando novos sinistros. Além disso, o direito de regresso das seguradoras contra as construtoras é um elemento fundamental para a preservação do equilíbrio financeiro do sistema. Quando a seguradora indeniza os mutuários, ela pode buscar ressarcimento diretamente das construtoras responsáveis pelos danos, criando um ciclo de responsabilidade que desestimula práticas construtivas negligentes.

Caso não houvesse esse sistema de accountability, as consequências seriam severas. O governo veria sua política habitacional ameaçada, os agentes financeiros assumiriam riscos elevados e os mutuários ficariam desprotegidos. O seguro habitacional do SFH é, portanto, um instrumento fundamental para garantir a segurança e a estabilidade do sistema de habitação social, protegendo todas as partes envolvidas e assegurando que as moradias sejam de qualidade e acessíveis a quem mais precisa.

Advogado, especialista em direito constitucional internacional pela Universitá di Pisa/UNIPI, Itália (2019). Mestre em direito pela Universidade Católica de Pernambuco. Doutorando em direito constitucional pelo CEUB/Brasília*