Visão do direito: O desafio da regularização fundiária

Cirlene Carvalho, advogada e sócia-proprietária do Carvalho & César Advogados Associados. Conselheira da OAB pela Subseção de Taguatinga/DF. Pós-graduada em Direito Público e Direito Penal - (crédito: Divulgação)

Por Cirlene Carvalho* — Os condomínios irregulares são um problema recorrente no Distrito Federal. O Código de Edificações do DF (Lei nº 6.138, de 26 de abril de 2018) exige que a construção em área urbana ou rural seja precedida obrigatoriamente de licenciamento expedido pelo Poder Público. A regularização de terrenos é atribuição do Poder Executivo, sendo tratada, no Distrito Federal, pela política habitacional (instituída pela Lei Distrital nº 3.877/2006) e pela Política de Regularização de Terras Públicas Rurais pertencentes ao Distrito Federal ou à Agência de Desenvolvimento do DF - Terracap (instituída pela Lei Distrital nº 5.803/2017). Logo, qualquer movimentação que vise instituir moradias com características de condomínio, ausente de autorização do Poder Público e dos competentes registros, é correspondente a um condomínio ilegal.

Para as autoridades públicas, os condomínios construídos de maneira ilegal trazem diversas implicações urbanísticas e ambientais. Há uma incessante busca por fortalecer as medidas que se entendem necessárias para estancar a situação de ilegalidade atualmente existente no DF e não favorecer novas invasões. Assim, a mera expectativa abstrata de direito de um dia haver uma expansão urbana no local não confere a ninguém o direito de invadir terras públicas a seu bel-prazer, promover parcelamento (grilagem) independentemente de qualquer observância às normas edilícias, administrativas e ambientais.

Com o advento da Lei Federal 13.465/2017, há disposições que constituem objetivos da Regularização Fundiária Urbana (REURB), visando "prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais" e "ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes".

A referida lei traz diversos desafios para o enfrentamento à grilagem, uma vez que prevê a possibilidade de dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios. Ocorre que a discricionariedade técnica na regularização observa parâmetros legais e constitucionais, entre eles ambientais. Muitos são os avanços pelo direito social à moradia, mas esses são limitados, pois tal invocação não legitima a grilagem de terras. As autoridades entendem que não é possível sequer dar preferência aos ocupantes irregulares da área indicada, por serem meros detentores sem direito possessório.

Nesse sentido, as autoridades avançam em sucessivas operações fiscais para evitar a invasão de terras públicas, cujo mapeamento para tal ainda não demonstra ser satisfatório. Como orientação preventiva, qualquer pessoa que tenha interesse em adquirir imóveis em locais de promessa de condomínio deve primeiramente procurar um advogado especializado, para auxiliar sobre as chances de ser um bom negócio ou, contrariamente, evitar os riscos de prejuízo e o cometimento de crime. Não diferente, em caso de núcleos urbanos informais "consolidados" é recomendável elaborar um projeto urbanisticamente adequado, que possa ser aprovado e registrado para fins de sua regularização fundiária.

O art. 133 do Código de Edificações do Distrito Federal — COE autoriza a ação imediata da administração pública para demolição de construções em desacordo com a legislação quando localizadas em área pública. O § 4º ressalta que é dispensada a notificação prévia do infrator e admite a demolição imediata da obra/edificação cuja regularização é vedada, quando essa se qualificar como em etapa inicial ou em desenvolvimento. É o que justifica as ações do Governo do Distrito Federal (GDF) estabelecendo uma força-tarefa para fiscalizar essas obras e, em muitos casos, o próprio Ministério Público em ação conjunta com a Polícia Civil atuam para inibir de pronto as etapas iniciais de condomínios ilegais.

*Cirlene é advogada e sócia-proprietária do Carvalho & César Advogados Associados. Conselheira da OAB pela Subseção de Taguatinga/DF. Pós-graduada em direito público e direito penal