Complexa desde a origem, a Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos) é aguardada para uma nova revisão por parte dos deputados distritais da Câmara Legislativa (CLDF). Instrumento complementar ao Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT), ela estabelece normas urbanísticas destinadas às categorias de uso, por tipo e porte, definindo zonas e setores e suas indicações para usos, como a construção de novos equipamentos públicos, moradias e o estabelecimento do comércio de cada região administrativa — com exceção da área tombada. Mesmo diante de alguns erros, percebidos por parlamentares e empresários, após a última atualização, o Governo do Distrito Federal (GDF) ainda não tem um prazo para novas intervenções.
Apesar dos pleitos, por ora, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do Distrito Federal (Seduh) afirma, por meio da assessoria, que trabalha para executar o Plano de Intervenção Urbana (PIU) — que poderá servir como embasamento para modificações ou não na Luos. O plano basicamente trata com a população um relatório para detectar os principais desafios encontrados em cada região administrativa. Nela, o objetivo é avaliar dois principais pontos: ocupação da área pública, a exemplo dos puxadinhos; e o estudo de intervenção viária.
Todos os dados colhidos nesses encontros pautarão técnicos da própria Seduh, que, a partir desses dados, poderão sugerir uma maior dinamização do atual texto da Luos.
Preocupação
Antes mesmo de tomar posse para o primeiro mandato como chefe do Executivo local, o governador Ibaneis Rocha (MDB) se reuniu com parlamentares para agilizar projetos de interesse do novo governo, como a própria Luos e o Zoneamento Ecológico-Econômico (ZEE), que estavam prestes a serem votados e aprovados pelos distritais. Na época, o entendimento dos integrantes do governo era de que o projeto estava maduro — ele foi sancionado nos primeiros dias de governo, em 2019.
A Seduh, em dezembro de 2020, enviou uma nova proposta à CLDF, para revisar o texto da legislação anterior, sob a justificativa de que alguns erros e imprecisões identificadas, além da simplificação e alguns entendimentos, eram necessários para se tornarem mais abrangentes. Mesmo com a urgência, o projeto demorou para sair do crivo dos distritais.
Depois de 14 meses tramitando nas comissões e no plenário da CLDF, recebendo mais de 150 emendas, o texto retornou à mesa de Ibaneis para sanção, em abril do ano passado. O deputado Hermeto (MDB) — que integra a base governista — salienta que todas as correções propostas pelo governo na Comissão de Assuntos Fundiários (CAF), presidida por ele, abrangeu os mapas de todas as regiões administrativas da Luos — com exceção do Plano Piloto, por ser área tombada.
"É uma lei complexa e muito extensa, e todas as regularizações, modificações ou extensões de uso são precedidas de estudos técnicos realizados pelo órgão gestor do planejamento urbano e territorial do DF, abrangendo as verificações de viabilidade de abastecimento de água, drenagem pluvial, esgoto, estudos de tráfego do Departamento Estadual de Trânsito (Detran) e do Departamento de Estradas de Rodagem (DER); e licenciamento ambiental, além do indispensável interesse público", afirma Hermeto.
No último texto, os distritais deixaram de fora alguns trechos, como a não ampliação de comércio em áreas residenciais dos lagos Sul e Norte e no Park Way, além da implantação de novas escolas particulares nas proximidades de residências — muito comum em Águas Claras, por exemplo. Para Hermeto, caso o governo tente emplacar uma nova revisão, é necessário estudos. "Se essas mudanças não foram efetuadas na última proposta de atualização, é porque alguns estudos não foram elaborados em tempo hábil, ou porque esses estudos comprovaram a inviabilidade dessa flexibilização para novos usos", explica o governista.
"A regularização de escolas em áreas de lotes residenciais é um assunto tratado em específico dentro de um dispositivo próprio na Luos, que apresenta vários critérios e exigências para que se permita a regularização. Nela, é vedada a expansão das escolas existentes, e a implantação de novas escolas em áreas de lotes residenciais", completa o emebedista.
Pode melhorar
Presidente em exercício da CLDF, Ricardo Vale (PT) salienta que, apesar de o último texto ter revisado erros considerados pela Seduh, ele ainda não é impecável, principalmente porque muitos pontos da atual Luos precisam ser ajustados. "Eu participei de várias reuniões sobre a primeira Luos e votei pela aprovação. O texto (atual) aprovado certamente não é o ideal, mas foi o possível, pois eram muitos os grupos e diversos os interesses envolvidos. É preciso, também, considerar que o PDOT está com sua vigência expirada e precisa ser revisto", salienta.
O parlamentar lembra que, antes da Luos, é necessário uma atualização do PDOT, que deve ser enviado à CLDF apenas em 2024 — conforme o Correio noticiou na edição de ontem. "Creio que só aí será o momento de rediscutirmos com mais propriedade a nova Luos, ouvindo todos os segmentos e setores envolvidos, sabendo que nem sempre o desejo de um grupo reflete o desejo do conjunto da sociedade. E isso precisa ser ponderado na hora de elaborar e rever as leis que queremos para todo o Distrito Federal", afirmou.
Saiba Mais
Revisão
O vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal (Sinduscon-DF), João Accioly, acredita que, mesmo que o governo considere o texto atual ideal, deveria haver maior flexibilização e dinamização da Luos. Para ele, o texto ainda é engessado. "Desde sua primeira aprovação, em 2018, já haviam alguns apontamentos que identificamos como possíveis problemas para a aplicação da lei. Somando-se a isso, foram se identificando outros pequenos itens que começaram a dificultar, mais ainda, a aplicação da mesma", explica. "Nessa revisão aprovada no ano passado, a proposta do governo era a de, tão somente, fazer as correções dos erros identificados o que acreditamos que, em grande parte, foi alcançado", salientou.
Accioly relembra que, com o aparecimento de novas áreas regularizadas, incluindo as duas novas regiões administrativas de Água Quente e Arapoanga — não inclusas na Luos —, é necessário uma revisão mais profunda, não só nas regiões recentes, mas no Distrito Federal por inteiro. Um dos exemplos seria a limitação de altura de empreendimento em áreas.
"O que está em discussão agora é exatamente a proposta de uma revisão mais profunda com o objetivo de aperfeiçoar e dar maior dinâmica à lei. Alguns dos erros que, em sua maioria, foram corrigidos na revisão do ano passado, como os pontos de conflitos com as legislações que tratam da ocupação de áreas públicas (lei° 755/2008); alguns conflitos com a questão da transitoriedade entre a legislação antiga e a nova; erros nas tabelas dos anexos, tais como, afastamentos obrigatórios e alguns parâmetros urbanísticos (alturas, taxas de permeabilidade, etc); e alguns erros de endereçamento", analisa.
Avaliação
O Plano de Intervenção Urbana (PIU) foi desenvolvido em etapas e iniciou-se em Santa Maria, Planaltina, Taguatinga, Guará, SIA e Lago Sul — a previsão é que ocorra em todas as administrações. Nesta última, por exemplo, foi identificado falta de acessibilidade e ocupação de áreas verdes. "Após o diagnóstico, serão apresentadas propostas para as intervenções a serem realizadas em cada região. Será necessário passar por audiência pública e, dependendo da intervenção, será necessário o encaminhamento de um projeto de lei para a CLDF ou a publicação de uma portaria", explicou a Seduh, por meio de nota.
Com a última revisão de 2022, alguns dispositivos que possam determinar uma nova revisão da Luos por parte do governo foram excluídos. No projeto aprovado em 2019, ela teria de ser obrigatoriamente revista a cada 10 anos, podendo também ser a cada cinco. No entanto, essas opções não existem mais.
O que é a Luos
A Luos é uma lei que define as regras para a ocupação das unidades imobiliárias da área urbana das cidades do Distrito Federal — exceto as da área tombada — fixando, por exemplo, a altura máximas que a edificação pode ter, além da delimitação de seu uso (comércio, habitação, serviço). As regras referentes ao polígono tombado são definidas no Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB).
A elaboração da Luos está determinada na Lei Orgânica do DF e na Lei Complementar nº 803/2009, que aprovou a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal (PDOT).
Memória
18 de dezembro de 2018
Nos últimos dias de trabalho dos distritais, em 2018, foi aprovado o primeiro texto da Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), como forma de instrumento complementar do Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal (PDOT), determinado pela Lei Orgânica do DF.
16 de janeiro de 2019
Antes mesmo de ingressar no Palácio do Buriti, Ibaneis atuou com a legislação anterior da CLDF para que a Luos fosse aprovada e ele pudesse sancionar nos primeiros dias de gestão — o que de fato aconteceu. Em 16 de janeiro, o chefe do Executivo local sancionou a lei, com 10 anexos.
19 de novembro de 2020
Meses antes de identificar erros na legislação sancionada em janeiro de 2019, o governo apresentou um novo projeto de lei complementar com novas revisões. Em novembro de 2020, o Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DF (Conplan) aprovou as modificações, dando carta verde para que o governo enviasse o projeto à CLDF.
8 de dezembro de 2020
O projeto foi enviado à CLDF e lido em plenário, já em reta final do trabalho dos distritais daquele ano. O projeto modificou o texto anterior, dando também outras providências.
29 de março de 2022
Após 14 meses tramitando nas comissões e no plenário da CLDF, os parlamentares aprovaram o texto com as novas modificações da Luos, sem ampliar o comércio e as escolas em áreas residenciais.
28 de abril de 2022
Com o texto em mãos, Ibaneis sancionou o projeto de lei complementar com as modificações aprovadas pelos distritais, dando apenas dois vetos — que não prosperaram para uma nova revisão na CLDF.