"A pandemia trouxe à população uma visão nova sobre o imóvel"

Ao CB. Poder, o presidente da Ademi-DF, Eduardo Aroeira, afirmou que a valorização acima da média nacional dos imóveis da capital e a alta nas vendas em 2021 e 2022 foram responsáveis pela maior expectativa do setor para 2023

Carlos Silva*

postado em 23/02/2023 05:00

(crédito: Mariana Lins )

A expectativa do mercado imobiliário do DF para 2023 foi tema do CB.Poder — parceria entre Correio e TV Brasília. Segundo Eduardo Aroeira, presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), a valorização dos imóveis da capital acima da média nacional, junto com a alta nas vendas em 2021 e 2022, foram responsáveis por alegrar o setor.

À jornalista Samanta Sallum, Aroeira deu mais detalhes sobre o projeto do novo bairro Jóquei Clube e comentou sobre leis e propostas que podem beneficiar o setor em Brasília.

O mercado imobiliário no Distrito Federal vem crescendo nos últimos anos e bateu recordes de venda nos dois anos de pandemia (2021 e 2022). Como explica esse aquecimento durante um período que foi economicamente complicado?

É importante falar que a pandemia trouxe à população uma visão nova sobre o imóvel. As pessoas tiveram que ficar em casa e passaram a perceber o quanto o imóvel é importante para a qualidade de vida. Então, isso passou a ser muito valorizado. Somado a essa percepção, também tivemos nesse período as taxas históricas mais baixas tanto da Selic (juros) quanto de financiamento imobiliário, que ficou em até 6,5% ao ano. Isso para o histórico do nosso país é muito baixo. Com isso, a parcela do financiamento cabia no bolso das pessoas. Diante desse contexto, pudemos ver que, em 2020 e 2021, tivemos excelentes anos para o mercado imobiliário, com grande número de lançamentos e venda de imóveis.

Qual é a expectativa para 2023, nesse momento de mudança política, já que está se iniciando um novo governo na esfera federal?

É importante entender que o mercado imobiliário é um segmento de longo prazo. O lançamento de um um prédio, geralmente, dura de 30 a 36 meses, em média. Vamos entregar por volta de três anos à frente. Nesse sentido, há maior estabilidade. O ano de 2023, naturalmente, é reflexo de 2021 e 2022. Hoje, temos quase 60 obras no Noroeste. Essas obras geram emprego e renda para a população e impostos para o Governo do DF investir na área social e no desenvolvimento econômico. O mercado imobiliário, mesmo com a mudança, permanece contribuindo bastante para o desenvolvimento das nossas cidades. No ano passado, o mercado imobiliário sozinho gerou 3.250 empregos diretos e 13 mil empregos indiretos. Há um estudo que demonstra também que o mercado imobiliário tem a capacidade de induzir empregos em outras áreas. Imagina que quando uma pessoa compra um apartamento ela vai comprar uma cortina, uma máquina de lavar louça etc. Isso gera empregos também. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), essa geração de empregos pode chegar a até 20% do que foi gerado na própria construção. No ano de 2022, estimamos que nove mil empregos induzidos foram gerados. Agora sobre a situação que nos encontramos hoje. Só o fato de ser um governo novo gera incerteza para quem é investidor. Primeiro, precisamos saber a velocidade e o volume de investimento, bem como as principais definições macroeconômicas de política pública, para que possamos fazer os investimentos da melhor maneira possível. No atual momento, ainda está muito inseguro. A política econômica ainda não está bem definida. Há questões relacionadas à taxa de juros, mas a independência do Banco Central deve trazer uma estabilidade nesse setor, o que para o nosso setor é bom. Mais importante do que o valor da taxa de juros é que ela se comporte, vamos dizer, de maneira esperada, previsível. Aí se fazem as avaliações e os investimentos, de acordo com a situação. Para nós é fundamental a definição da política econômica com clareza, para que possamos saber em qual caminho devemos confiar. É importantíssimo esse conhecimento, porque nosso investimento de hoje vai gerar empregos e renda daqui a três anos. 

Brasília foi a cidade onde mais ocorreu valorização dos imóveis, certo?

Isso é um dos fatos que nos fazem acreditar num 2023 muito virtuoso. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) faz, mensalmente, uma avaliação da valorização dos imóveis. Eles avaliam os imóveis que financiam e com isso tiram uma média e veem se valorizou. Ao comparar Brasília com o Brasil e outras capitais do país, ao final de 2022, percebemos que a capital do país que teve a maior valorização do imóvel foi Brasília, com 16,77%, seguida por Salvador, com 16,62% e Curitiba, com 16,31%. A média do Brasil foi 15,06%. Se considerarmos que o Índice de preços no consumidor (IPCA) foi de 5,79% e que o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) — que é uma referência para investimentos de renda fixa — foi de 12,39%, temos que que a valorização do imóvel aqui no DF bateu tanto a inflação quanto o CDI. Foi o melhor investimento. O imóvel aqui no Distrito Federal sempre foi uma garantia de investimento seguro e também de muita rentabilidade. Importante falar que tanto quem compra o imóvel para investir quanto os que compram para morar são beneficiados com essa valorização. Isso significa que a nossa cidade está gerando riqueza. Quem adquiriu imóveis com essa valorização ficou 17% mais rico.

Há um novo bairro que será lançado no Distrito Federal, o bairro Jóquei Clube, que já está cujos estudos estão bem avançados. Pode falar mais sobre esse empreendimento?

O bairro Jóquei Clube, realmente, é uma satisfação muito grande, porque a Ademi-DF participou, com doação desse projeto urbanístico para a Terracap, que vai implementar esse bairro. Tivemos como opinar e sugerir os conceitos mais modernos do mundo para um bairro sustentável. Ou seja, vai ter muito transporte coletivo e ciclovias. Será residencial e comercial também.

Terá prédios de até quantos andares?

Até nove pavimentos, se não me engano. Será o bairro mais permeável do Distrito Federal. O mais verde. Isso vai trazer muita qualidade de vida para as pessoas.

Será um bairro para quanto de população?

Cerca de 50 mil pessoas.

Onde vai ser localizado e qual vai ser esse perfil do morador?

Esse vai ser um bairro de classe média, mas que também vai ter lá habitações de interesse social (voltadas para o público de baixa renda). Vai ser um bairro que vai ter o mesmo público, por exemplo, de Águas Claras, com um diferencial: 10% do bairro será de habitações de interesse social. Então, toda a população do DF, tanto as pessoas com maior renda como as de menor renda, poderão usufruir desse bairro. Vai ficar entre Vicente Pires e o Setor de Inflamáveis. O bairro certamente vai contribuir muito para melhoria dos deslocamentos, porque vai unir vias do Vicente Pires com a Estrutural. Esse planejamento viário está sendo refeito para otimizar o trânsito nessas situações Inclusive o nosso nossa sugestão de projeto incorpora uma integradora de metrô, trem e ônibus, de forma que quem mora naquele bairro possa utilizar da melhor maneira possível o transporte coletivo. Também está prevista a ampliação de uma avenida marginal na Estrutural, justamente para melhorar o tráfego de veículos nesse bairro. 

O GDF está terminando de elaborar, para ser mandado para a Câmara Legislativa, o Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília (PPCUB). Por que ele é importante pra cidade? De que forma ele impacta o mercado imobiliário?

Antes de ser empreendedor, sou brasiliense. É obrigação de todo brasiliense defender o tombamento da nossa cidade. A única ferramenta que existe atualmente legal para essa defesa é o PPCUB, que não foi aprovado há doze anos. Anualmente, a Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a Cultura (Unesco) cobra do GDF e do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) a aprovação do PPCUB. A grande maioria das regulações do PPCUB são em busca dessa preservação. Então é urgente, porque já tem doze anos que buscamos aprovar. Para o empresário, o fundamental para se fazer o investimento é a segurança jurídica. Vou dar um exemplo. Hoje em dia existem situações aqui no Plano Piloto que que beiram a insanidade. Por exemplo, existem lotes aqui que você pega a norma, que é, inclusive, da época da fundação de Brasília, e ela diz que o prédio pode ter nove pavimentos. Quando você vai fazer sua viabilidade, considera isso, a área em que construirá, vê se o preço do terreno é viável, compra e faz. Mas vários desses terrenos têm portarias do IPHAN limitando a altura. São situações conflitantes. Mais importante que ter nove ou seis pavimentos é definir quais são. Aí, podemos fazer a nossa conta e investir ou não nesse terreno.

Uma proposta que vocês estão levando ao GDF e que se mostrou de certa forma bem sucedida em termos de arrecadação foi a redução do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI). Pode falar um pouco sobre essa proposta?

Nós solicitamos ao governo que reduzisse para a taxa anterior, que era de 2%. Atualmente é 3%. Mas temos uma sugestão, como forma de estimular o comércio de móveis e também a arrecadação. Muitas vezes, a pessoa não vai ao cartório escriturar porque precisa pagar o ITBI. Então, ele faz só um contrato direto com a construtora, isso possibilita que ele venda um apartamento com outro contrato. O GDF está deixando de arrecadar esse imposto. Nossa sugestão é que, até 12 meses do Habite-se do empreendimento, esse imposto seja de 1%. Isso fará com que a pessoa que comprou fale assim: "Olha, vou escriturar 1%, porque se passar esses 12 meses, quando o meu comprador for comprar de mim, vai ser mais caro.

 

*Estagiário sob a supervisão de Patrick Selvatti

 

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