Fora do Brasil, é comum encontrar como alternativa a moradia dedicada exclusivamente aos estudantes, ou o coliving estudantil. Por aqui, no entanto, o conceito ainda é pouco conhecido, mas já tem empresa aproveitando o potencial desse mercado para ganhar dinheiro.
A Uliving é uma das pioneiras, foi estruturada em 2011 e lançou o primeiro empreendimento desse tipo no ano seguinte. Os sócios Juliano Antunes, atual CEO, engenheiro de formação com experiência no mercado imobiliário, e Celso Martineli, que estudou hotelaria, foram buscar conhecimento nos mercados onde esse tipo de moradia estudantil é comum. Ambos tiveram a experiência de viver fora do Brasil na época de estudante.
Os sócios decidiram analisar as características dos Estados Unidos e de alguns países da Europa. "Entendemos que o negócio começa pelo modelo de operação e qual suporte será oferecido aos moradores. Por aqui, no entanto, o que se via e ainda predomina são os aluguéis de kitnets próximas às faculdades ou a moradia em repúblicas de estudantes;, lembra Antunes.
Convencer os primeiros investidores não foi fácil. A maioria não entendia como aquele novo mercado funcionava e a obtenção de retorno sobre locação na época de juros mais altos não era a primeira opção para quem tinha recursos e procurava uma forma de rentabilizá-los. "Mostramos que havia mercado e que eles poderiam ter uma remuneração atraente."
No ano passado, a empresa recebeu por meio de uma captação estruturada pela gestora VBI, atualmente dona de 50% do capital da empresa, um total de US$ 65 milhões aportados por um investidor da Inglaterra. A VBI investe exclusivamente no mercado imobiliário brasileiro e tem hoje uma carteira de US$ 1,1 bilhão sob sua gestão.
Já o inglês Grosvenor Group desenvolve, gerencia e investe em propriedades em cerca de 60 cidades ao redor do mundo e tem a opção, até 2021, de fazer uma nova injeção de recursos na Uliving no mesmo valor da primeira operação. Até agora, o dinheiro vem sendo usado para a compra e a reforma (retrofit) de prédios.
Hoje, a Uliving conta com 1 mil camas, num total de 5 empreendimentos estudantis (incluindo as duas inaugurações que vão ocorrer no próximo mês). Com as inaugurações previstas para 2020, a previsão é terminar o próximo ano com 2 mil camas. Antunes está otimista com o potencial de crescimento. O empresário lembra que o país tem cerca de 8 milhões de universitários e a estimativa é de que em torno de 2 milhões tenham de se mudar para outra cidade. Sem contar os intercambistas, estudantes de mestrado e doutorado.
Os estudantes que se tornam clientes de um dos empreendimentos da Uliving pagam uma mensalidade que inclui despesas como aluguel, internet, água, condomínio e energia. Os apartamentos são entregues mobiliados e há a opção de locar uma vaga para dividir com mais uma pessoa um mesmo quarto, alugar uma unidade de dois quartos e ter outro colega (com compartilhamento de banheiro e copa) ou optar por uma unidade para morar sozinho. Todo o processo de contratação pode ser feito on-line, sem a necessidade de enviar cópias impressas de documentos.
Os preços entre os prédios disponíveis variam de R$ 990, no Centro de São Paulo, a R$ 4 mil, que será inaugurado em janeiro no Rio de Janeiro, onde antes funcionava o hotel Novo Mundo. A unidade terá uma outra característica. Do total de andares, três deles terão como público-alvo apenas jovens profissionais, ou seja, recém-formados que estão entrando no mercado de trabalho. Esses terão apenas a opção de moradia individual e o serviço inclui a limpeza dos apartamentos. Operação semelhante já está em funcionamento em um dos prédios na capital paulista.
Além de apartamentos já mobiliados e que oferecem serviços básicos de manutenção, como o reparo de um chuveiro, os empreendimentos voltados a estudantes procuram agregar formas de tornar o espaço uma espécie de comunidade. ;São pessoas que estão na mesma fase da vida, buscando as mesmas coisas, pensando na carreira e se dedicando ao estudo;, explica o CEO.
A proposta, acrescenta o empreendedor, é que os moradores se sintam em casa e conheçam os vizinhos, ao contrário do que acaba por acontecer em condomínios residenciais, onde na maioria das vezes os moradores não sabem quem vive no mesmo edifício ou no mesmo andar. Para criar o ambiente comunitário, os residenciais estudantis têm áreas de convivência, como cozinha, sala de jogos, sala de estudos, sala de TV, rooftop e churrasqueira. Alguns incluem ainda piscina.
Parcerias
Parte desse programa de aproximação entre os moradores passa por parcerias com universidades e empresas que fazem palestras para os moradores nas áreas de convivência. Segundo Antunes, esse tipo de serviço adicional não representa um peso grande nas despesas dos prédios, já que são muitos moradores. ;Existe um ganho de escala.;No início da Uliving, a expansão de empreendimentos foi feita com a entrada de investidores donos dos imóveis. Mas a experiência, segundo Antunes, não funcionou. Muitos optaram por fazer a própria administração do apartamento ou por colocar nas mãos de imobiliárias. A descentralização acabou levando a uma guerra de preços, não renovaram contrato de cinco anos, prédios não continuaram e mudaram a utilização. Uma unidade era em Vespasiano (MG), outra em Sorocaba (SP, agora com apartamentos alugados por uma imobiliária) e a terceira em Sao Paulo, que foi transformada em um hostel.
Como em todo negócio, o tempo exige algumas adaptações. No começo, por exemplo, não havia limites para o número de visitantes nos apartamentos. Mas começaram a surgir casos de moradores que acabavam por hospedar indefinidamente namorados e namoradas. Foi preciso restringir as noites que o hóspede pode dormir e, se esse limite for ultrapassado, é preciso pagar uma taxa.
Hoje, estão em funcionamento três unidades: no Centro da capital paulista, em Ribeirão Preto e uma terceira próxima aos Insper (Zona Sul de São Paulo). O prédio foi recebido por meio de uma doação feita à instituição de ensino e a Uliving o administra para os alunos bolsistas. Em janeiro, passa a funcionar, além da unidade do Rio, uma no Jardim Paulista (Zona Sul da cidade), em um prédio que passou por um processo completo de retrofit.
A projeção de Antunes é abrir outras três unidades até o início de 2021. Em uma segunda etapa de expansão, o objetivo é levar a marca para a Região Sul. Segundo Antunes, mesmo com o aumento da concorrência ainda há muito espaço para crescer, até pelo fato de poucos jovens no Brasil chegarem à universidade.
"Se o Brasil quer mudar o caminho é por meio da educação. Hoje, do total de jovens que deveriam estar em uma faculdade, apenas 17% estão. A média mundial é na casa dos 50%. Se passarmos de 8 milhões para 16 milhões estamos falando em dobrar a demanda. Não digo que isso venha a acontecer no curto prazo, mas nos próximos 10 a 15 anos;, avalia Antunes.
Neste ano, a previsão é que a Uliving chegue a um faturamento de R$ 10 milhões. Mas para 2020 a projeção é dobrar esse valor e atingir R$ 20 milhões. Em cinco anos, a meta é oferecer um total de 5 mil camas.