Após três anos de queda, classe média reaquece o mercado imobiliário

Tomada de crédito para adquirir casas e apartamentos sobe em 2018, segundo entidade do setor. Lançamentos totalizaram 103.342 em 12 meses

Nelson Cilo

postado em 20/02/2019 06:00

O mercado imobiliário, historicamente conhecido por ser o primeiro a entrar em crise e o último a sair dela, está em rota de crescimento novamente, após três anos de retração consecutiva. É o que constata o mais recente levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), referente aos financiamentos para aquisições ou construções de imóveis em 2018. De acordo com a entidade, alguns fatores justificam a providencial retomada: juros menores, mais confiança dos consumidores, especialmente da classe média na mira dos empreendimentos mais caros, e a promessa do governo de apertar o cinto das contas públicas e outros itens que resgatam o sonho da casa própria. No entanto, o salto de 33% no dinheiro proveniente da poupança é o que provocou o maior impacto na estatística positiva. O movimento financeiro chegou a R$ 57,4 bilhões, como aponta Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Antes, a demanda era sustentada muito mais pelo modelo popularizado Minha casa, minha vida. ;A hipótese de que as contas públicas fiquem sob controle ajudou a derrubar os juros de longo prazo. A medida é fundamental na composição das taxas imobiliárias nos bancos;, explica o economista Renato Torres, especialista em mercado de crédito pela Fundação Getulio Vargas (FGV). ;Antes das eleições presidenciais, os contratos a vencerem em 2029 mantinham taxas a 12%, mas recuaram a 9%;, diz.

A pesquisa da Abecip aborda o crédito apenas para imóveis prontos, mas a entidade prevê aumento da demanda também nos estandes de vendas, com imóveis na planta. Já os lançamentos para essa faixa evoluíram 54% nos 12 meses, até novembro de 2018, como expõe o último relatório da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). O comparativo se refere a igual período em 2017. Os empreendimentos do Minha casa, minha vida subiram menos (24%), mas representam 75% das unidades construídas neste segmento.

Os dados da Abrainc, em linha com os da Abecip, endossam um ambiente mais positivo para a indústria da construção e da volta da classe média às compras da casa própria. Pelos números da associação, os lançamentos de imóveis atingiram 10.853 unidades em novembro de 2018 e totalizaram 103.342 no acumulado de 12 meses. O volume é 31,1% superior ao registrado nos 12 meses anteriores. As vendas de imóveis novos somaram 11.262 unidades no último mês para 115.876 unidades nos últimos 12 meses ; alta de 7,4% frente aos 12 meses precedentes.

No balanço parcial de 2018, os lançamentos e vendas de imóveis novos totalizaram, respectivamente, 89.642 e 104.590 unidades. Em comparação ao mesmo período do ano passado, os resultados representam um aumento de 30,3% nos lançamentos e de 6,6% nas vendas de novos. Entre os destaques até novembro último, cresceram os lançamentos residenciais de médio e alto padrão (MAP) ; aumento de 50,6% em volume comparativo a igual período em 2017. ;Tenho a certeza de que tudo começou a mudar para muito melhor. As medidas já adotadas estão aí para confirmar meu otimismo;, disse Luiz Antônio França, presidente da Abrainc. Quanto aos últimos 12 meses, os empreendimentos de médio e alto padrão significaram 23,3% das unidades residenciais lançadas e 29,5% das unidades residenciais vendidas. Ou seja, a classe média está, indiscutivelmente, de volta aos plantões de venda.

Locação

Se por um lado há uma clara demanda em crescimento, por outro, o mercado de locações passa por uma superoferta de opções. Com isso, nem os proprietários nem os inquilinos conseguem encontrar facilmente um denominador comum quanto ao preço mensal do imóvel. O cálculo recomenda um detalhado comparativo entre os preços de imóveis idênticos ao que se pretende alugar. O mercado estava habituado a cobrar 0,5% do valor do imóvel. Assim, um apartamento avaliado em R$ 500 mil teria um possível aluguel de uns R$ 2,5 mil. É o que se via em 2013 às vésperas da recessão de 2014. Em 2018, o aluguel representava pelo menos 0,37% do valor presumível do imóvel.

Durante a crise que castigou o ramo imobiliário, os preços nas vendas pararam de subir. Consequentemente, as ofertas nas locações disparavam como nunca. Os reajustes nos aluguéis oscilavam abaixo dos índices inflacionários. Segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), que calcula mensalmente a taxa de rentabilidade, em janeiro de 2015 o valor de venda dos imóveis havia subido 12,7%, em 12 meses. Em 2017, último ano da crise, esse valor de venda havia caído apenas 0,74%, em 12 meses. As locações, que subiram 1,6% em janeiro de 2015, caíram 2,9% em janeiro de 2017. Comprar ou alugar o imóvel depende basicamente das conveniências dos interessados.

Entrevista com Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias

Depois de um prolongado tempo de crise, como é que o senhor avalia o mercado imobiliário?

É natural que a gente comemore. Nem seria diferente. Há três pilares que influenciam os dados positivos no setor imobiliário. Primeiro, a taxa de juros abaixo de dois dígitos. Segundo, o marco regulatório que se desdobrou na lei do distrato (há maiores implicações para quem não assumir o contrato e desistir da compra). Terceiro, a redução gradual no pior desemprego histórico do país. Sim, o clima de confiança invadiu nosso ambiente.

O senhor aposta na reação definitiva?

Aposta não é a palavra mais adequada. Eu diria que acredito no futuro do ramo imobiliário e do país como um todo. Tenho a certeza de que tudo começou a mudar para muito melhor. As medidas já adotadas estão aí para confirmar meu otimismo.

Agora vai ou é preciso aguardar um pouco mais para que as projeções venham a se consolidar?

Não tenho nenhuma dúvida quanto aos melhores desdobramentos possíveis. Não há como não confiar. É só ver o quadro geral que aponta os novos rumos do Brasil. Definiria o trabalho inicial do governo como excelente. A melhoria fica bem clara na gestão das empresas. A reforma tributária (encaminhada ao Congresso) é fundamental. É o que falta para selar a revirada. É algo essencial para o fortalecimento da economia nacional.

Tudo também seria viabilizado pelo controle das contas públicas?

O aperto nos gastos públicos influencia demais. É natural que assim seja. Hoje, vejo ministros e técnicos altamente capacitados em funções estratégicas do Planalto. São pessoas que ditam a nossa esperança. O trabalho é sério. Lá, as cabeças pensam corretamente. Há mais previsibilidade nos atos do governo e na cartilha utilizada. Isso nos permite enxergar lá na frente. A empresa chamada Brasil já é bem administrada. O novo cenário serve de muito estímulo à crescente competitividade.

O que o senhor diria do Minha casa, Minha vida?

O programa das faixas 1,5 e 2 apontou ótimos resultados nos instantes mais difíceis da crise imobiliária. Só como exemplo, lembro que o governo põe R$ 900 milhões anuais no sistema e o retorno em tributos é de R$ 8,9 bilhões por ano. Há vantagens nos investimentos, que refletem a enorme demanda na habitação popular do país.

O potencial visualizado corresponde às necessidades vinculadas ao meio imobiliário?

Não há como negar as potencialidades neste mercado que apresenta um déficit habitacional de 7,8 milhões de moradias (dados referentes a 2017 e divulgados em 2018). É o que indica um levantamento da Abrainc/ FGV (Fundação Getulio Vargas). Há espaços para 9 milhões de unidades em uma década. As mudanças no Banco Central vão permitir que a poupança libere R$ 80 bilhões de crédito ao setor imobiliário em alguns anos. Desde 2009, o modelo do MCMV gera, na média, 2,3 milhões de empregos diretos e indiretos. O ideal é que haja novos investimentos de uns R$ 300 milhões/ano ou três vezes acima dos níveis de hoje.