A LOG Commercial Properties, empresa do grupo MRV Engenharia fundada por Rubens Menin há 10 anos, atua na área de incorporação, construção e locação de áreas comerciais. Suas operações estão distribuídas por 28 cidades, em nove estados. Menin pretende levar a operação para mais quatro estados até 2023, quando planeja chegar a 2 milhões de metros quadrados.
Para o empresário, a eleição de Bolsonaro e as diretrizes traçadas pela sua equipe econômica, pilotada por Paulo Guedes, dão a segurança de que o momento do IPO é o correto. Menin acredita que os indicadores de 2018 já são muito positivos para esse mercado, tanto no que diz respeito à demanda quanto na taxa de vacância. ;Por isso decidimos que a hora de investir é agora;, afirma.
Especializada em galpões logísticos no segmento chamado de ;triple A; (alto padrão), a empresa tem hoje no comércio eletrônico a metade de suas locações. Sérgio Fischer, CEO da companhia, explica que nesse segmento do varejo, que vem apresentando altas taxas de crescimento, é cada vez mais importante que as empresas tenham seus centros de distribuição próximos aos grandes mercados consumidores. Por isso, esse deverá ser um negócio que continuará a apresentar boas taxas de expansão, avalia o executivo.
A empresa terminará 2018 com 150 mil metros quadrados de novos contratos de locação. A demanda por esses espaços, explicam os executivos, é tão alta que os galpões de Fortaleza e Goiânia, por exemplo, entregues há cinco anos, têm apresentado até hoje ocupação máxima.
;São Paulo e Rio de Janeiro estão bem abastecidos, mas a realidade no Brasil é bem diferente. Agora, com a economia crescendo, serão necessários de 1 milhão a 2 milhões de metros quadrados por ano;, diz Menin.
Segundo Fischer, o Brasil tem atualmente por volta de 13 milhões de metros quadrados de galpões ; 80% dessa área estão concentrados no Rio de Janeiro e em São Paulo. ;Para se ter uma ideia de como falta oferta, o México conta hoje com aproximadamente 60 milhões de metros quadrados. A diferença é enorme;, alerta o CEO.
Um dos diferenciais da LOG Commercial Properties é a sua atuação desde a fase de projeto ; os chamados greenfields ;, aproveitando o know-how do grupo na área da construção civil.
Como oferece apenas galpões de alto padrão, se diferencia ao ter no portfólio apenas projetos já desenvolvidos a partir de características específicas para esse tipo de construção, como pé-direito, ventilação, iluminação e piso apropriados para esse tipo de uso. Outra característica dos galpões da companhia é que todos são de propriedade da LOG ; não há parceria com investidores externos.
;Menos de 10% dos galpões no Brasil têm qualidade. Paga-se menos de aluguel por esses espaços, mas como as características dos projetos são inadequadas, é preciso locar uma área maior. Por isso, a despesa acaba sendo maior;, explica Fischer.
Segundo Menin, o mercado brasileiro tem essa característica porque durante muito tempo, com o custo do dinheiro muito alto no país, esses projetos foram pouco atraentes, já que a demanda por recursos é grande. ;Como esse é um negócio de capital intensivo e o custo do capital era proibitivo, não havia atratividade;, comenta.