Febre entre os investidores em 2012 e 2013, os fundos imobiliários perderam rendimentos nos anos seguintes, na esteira da crise do setor de imóveis. Agora, dão sinais de recuperação. Ao menos é o que mostra o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix), termômetro para balizar o desempenho do produto que vem batendo sucessivas máximas históricas em junho e acumula valorização de 15,7% em 2016. Especialistas alertam, porém, que o momento ruim para aluguel e venda é um sinal amarelo para entrar nesse mercado.
Aplicar em um fundo desse tipo é como investir no mercado imobiliário. A diferença é que, em vez de comprar um imóvel e aproveitar a renda do aluguel, o investidor adquire apenas uma parte - ou cota - deste bem, a um preço bastante inferior ao valor "cheio". Da mesma maneira, a rentabilidade mensal será fracionada entre os demais participantes do fundo.
O investidor precisa ter em mente que um fundo imobiliário não é renda fixa. Isso porque as cotas do fundo são negociadas na BM e oscilam da mesma maneira que uma ação de uma companhia aberta.
Por um lado, o investidor que pretende sair do fundo pode encontrar um comprador disposto a pagar mais do que foi desembolsado lá atrás. Mas, no pior cenário, pode ter de assumir um prejuízo.
"A dinâmica do fundo imobiliário é mais próxima do mercado de imóveis. O investidor deve ter em mente que o horizonte do investimento é de mais longo prazo", afirma Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.
Ânimo
É por essa relação direta com o mercado real de imóveis que o novo ânimo com o produto deve ser contido. As salas comerciais, por exemplo, ainda estão em baixa. Em São Paulo, o valor de locação deste segmento caiu 9,1% nos últimos 12 meses até maio e está 13,4% abaixo do pico, em abril de 2013, segundo a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site de classificados Zap.
Estrategista da Guide Investimentos, Luiz Gustavo Pereira diz que, apesar da retomada dos fundos na Bolsa, ainda não houve melhora significativa na rentabilidade. O alerta vale, principalmente, para quem vê o gráfico acima como indicação de que é hora de entrar neste mercado.
"Depois da queda brusca no fim do ano passado e começo de 2016, o índice voltou a subir. Logo, já passou o momento daquele investidor mais especulativo, que procura comprar na baixa e vender na alta", afirma Eduardo Zahan, gerente de fundos da Rio Bravo.
Pereira, da Guide, explica que parte dessa recomposição de valor se deve a uma questão regulatória. Isso porque o governo da presidente Dilma Rousseff pretendia tributar, por meio de Medida Provisória, os lucros distribuídos pelos fundos imobiliários.
A proposta, porém, foi retirada no início de 2016, o que levou a um novo aumento da procura pelo produto. Hoje, 95% do lucro líquido de um fundo imobiliário é distribuído diretamente aos cotistas, sem qualquer tributação.
A retomada recente dos fundos imobiliários também é creditada à valorização natural dos ativos negociados em Bolsa quando a taxa de juros cai ou há perspectiva de corte no futuro. Porém, na visão de Zahan, da Rio Bravo, a alta do Ifix pode estar um pouco exagerada.
Liquidez
É mais fácil achar um comprador para uma cota de fundo imobiliário do que para um imóvel. Mas, comparado ao mercado de ações, a liquidez é bastante inferior. Em maio, por exemplo, o segmento Bovespa movimentou R$ 139,58 bilhões, contra um giro de R$ 657 milhões no mercado de fundos imobiliários.
Outra dica para acertar no investimento é lembrar que a rentabilidade varia de acordo com o tipo de fundo. Aqueles que apostam em agências bancárias, por exemplo, tendem a ser mais estáveis. Já naqueles que aplicam em imóveis comerciais, o problema da vacância deve ser observado. "Por outro lado, as cotas dos comerciais ainda podem ser consideradas baratas, o que pode ser uma oportunidade para quem está disposto ao risco", afirma Zahan.
O produto também é alternativa para diversificar os investimentos, em um momento em que a expectativa de queda dos juros deve levar a uma revisão das apostas, hoje predominantemente concentradas em posições conservadores. "O fundo imobiliário deve representar parcela ainda menor do que é recomendado para as ações", alerta Pereira, da Guide. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.