"Os proprietários tendem a ser mais flexíveis na negociação do aluguel do que no preço de venda. Essa diferença faz com que o mercado de locação seja mais dinâmico do que o de venda", afirma Bruno Oliva, economista e pesquisador da Fipe.
O preço anunciado de venda dos imóveis, por exemplo, encerrou o ano passado com valorização de 1,32%, ainda segundo levantamento do Índice FipeZap, e só deve migrar em 2016 para o campo negativo.
Oliva explica que, no lugar de dar um desconto para conseguir vender um imóvel, os proprietários preferem colocar a propriedade para locação e eliminar custos como o de IPTU e condomínio, além da manutenção. Segundo ele, o crescimento da oferta de unidades para locação também ajuda a explicar o recuo do preço pedido pelos proprietários.
Para quem depende do aluguel para morar, o recado é que chegou a hora de negociar com mais facilidade e conseguir evitar, pelo menos, aumentos que acompanhem a inflação. O Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) - usado para reajustar a ampla maioria dos contratos de aluguel - fechou 2015 com avanço de 10,54%. Mas, em um ambiente de recuo do custo de locação, deve prevalecer a negociação.
"Os donos de imóvel começaram a perceber que não adiantava cobrar valores altos de aluguel ou mantê-los, já que não era isso que o mercado estava disposto a fazer", diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SP, o sindicato da habitação. Ele lembra que a desaceleração do mercado de aluguel vem ocorrendo há pelo menos um ano e meio e, a partir da metade do ano passado, começou a ganhar mais intensidade.
Por enquanto, o momento ruim da economia deve continuar a favorecer os locatários. "Não há nenhum fator que indique neste primeiro semestre que o preço do aluguel possa voltar a subir. Esperamos, pelo menos, mais oito meses de recuo", afirma Turnbull.
Para ele, os proprietários devem refletir no vencimento dos contratos e avaliar se, em busca de maior rentabilidade, vale a pena abrir mão de um inquilino cujos hábitos já são conhecidos.
O Secovi também pesquisa o valor de locação residencial, mas a metodologia é diferente da usada pela Fipe. A pesquisa do sindicato usa os valores já firmados em contratos, e não das ofertas de aluguel. Pelos dados mais recentes, referentes ao mês de novembro do ano passado, o aluguel na cidade de São Paulo acumula um recuo de 2,1% na comparação com os doze meses anteriores.
Cidades
O recuo do preço do aluguel pelo Índice FipeZap foi puxado pelo desempenho das cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, os dois maiores mercados imobiliários do País. Só na capital fluminense, o aluguel ficou 8,27% mais barato no ano passado e, em São Paulo, caiu 3,70%. Santos, no litoral paulista, também registrou queda no preço de locação em 2015, de 1,5%.
"O Rio de Janeiro foi o mercado que mais subiu durante o boom imobiliário, então é natural que o ajuste seja mais forte", diz Oliva, da Fipe. Apesar da baixa no ano passado, o Rio continua a ter o aluguel mais caro do Brasil: cada metro quadrado tem o custo de R$ 37,79. Um imóvel de 100 m;, por exemplo, tem aluguel médio de R$ 3.779.
As demais cidades (Brasília, Salvador, Porto Alegre, Curitiba, São Bernardo do Campo e Campinas) registraram variações abaixo da inflação.
A rentabilidade do aluguel também está em baixa. De acordo com a Fipe, o retorno anual está em 4,6%, quase a metade do início da série, em 2008, quando rondava 8%.
A rentabilidade é calculada com base na divisão do preço mensal de locação pelo de venda. O resultado dessa operação é multiplicado por doze. A ideia é simular o retorno médio para os próximos doze meses.
Para Turnbull, contudo, nem sempre é adequado comparar os rendimentos com aluguel com os encontrados na renda fixa ou variável.
"Imóvel é um investimento de longo prazo, que não tem liquidez. Em momentos como este, é recomendável aceitar eventuais perdas porque ele pode voltar a se valorizar", diz.