O número de ações na Justiça por falta de pagamento da taxa de condomínio em São Paulo aumentou 3,98% em outubro em relação a setembro deste ano. No Rio de Janeiro, a taxa de inadimplência de condomínios residenciais é 10,17%. Em Manaus, é 25%.
Os dados são dos sindicatos das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais (Secovi) das capitais e empresas administradoras de empreendimentos residenciais.
Os levantamentos mostram que provavelmente a taxa de condomínio é preterida em relação a outras contas no orçamento doméstico. O problema toma uma dimensão maior quando o imóvel não é próprio e sim alugado. Embora o inquilino seja o responsável legal pela taxa, quando não é paga é o proprietário que tem de arcar com o prejuízo.
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Foi o que ocorreu com o médico Marco Antônio de Oliveira. Há algum tempo, o inquilino ficou sete meses seguidos sem pagar o aluguel ou o condomínio. Para não ter problemas, Marco de Oliveira tirou do próprio bolso o valor do condomínio. "Arquei com uma dívida que não era minha, o que não estava na minha expectativa", disse. Em situações como essa, para não sair no prejuízo, muitos locadores procuram aumentar o valor do aluguel para compensar a perda.
Para enfrentar a questão, o novo Código de Processo Civil (CPC - PL 8.046/10) - que tramita na Comissão Especial da Câmara dos Deputados - prevê que o inquilino que atrase o pagamento seja executado na Justiça e tenha o nome incluído nos cadastros do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) e da Serasa.
Com nome na lista, o locatário - e não o proprietário, como prevê a legislação em vigor - passará a enfrentar dificuldades como, por exemplo, a proibição de realizar operações de crédito ou abrir contas bancárias.
A alteração na lei foi estudada pelo ex-deputado Sérgio Barradas Carneiro (PT-BA) durante o período em que assumiu, como suplente, até 9 de novembro deste ano, o mandato parlamentar e a relatoria do novo código. Segundo ele, o projeto resolverá as lacunas que existem hoje. "O código deve dar mais eficácia ao sistema judicial brasileiro, que hoje favorece quem não tem razão na relação proprietário e locatário".
Ao falar sobre a taxa de condomínio, o professor Washington Carlos de Almeida, autor do livro Direito Imobiliário, explica que essa despesa constitui obrigação propter rem, ou seja, inerente ao imóvel. Caso o locatário não pague, o locador deve arcar com o valor. Hoje, o síndico ajuíza ação contra o proprietário e é ele quem responde. Com a nova norma, "aquele que estiver na posse, ficará responsável".
A advogada Marília Gallo, conselheira da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Distrito Federal (OAB-DF) e especialista em direito imobiliário, explica que, com a nova norma, no que diz respeito ao pagamento de condomínio, as ações passariam a ter um rito diferenciado e seriam julgadas com maior agilidade. Ela estima que, no DF, o tempo total do processo, com todos os recursos, seja reduzido à metade. "Isso vai propiciar uma melhoria grande, tanto no mercado de aluguéis, que terá maior segurança, quanto na gestão dos condomínios".
O texto do novo código foi elaborado por uma comissão de juristas presidida pelo ministro do Supremo Tribunal Federal Luiz Fux para agilizar a tramitação das ações civis. A proposta permite a aplicação da mesma sentença a todas as causas que tratem de questões jurídicas idênticas. Pelo código vigente (Lei 5.869/73), cada ação é analisada separadamente, o que aumenta o tempo de julgamento de todos os recursos e também o número de decisões diferentes sobre casos semelhantes.