O debate em torno da redução da meta de inflação brasileira, de 4,5% ao ano para patamares mais próximos dos países em desenvolvimento, foi retomado após a superação da crise financeira, mas ainda esbarra em questões estruturais da economia doméstica. O setor imobiliário passa atualmente por um boom sem precedentes nos últimos 20 anos, mas carece de acompanhamento no que diz respeito à valorização de terrenos e imóveis prontos. O perigo reside no fato de que atualmente é impossível identificar com precisão qual o impacto do aumento desses ativos em outros preços da economia, como aluguéis, serviços de condomínio e outros contratos. Também é desconhecida a influência desse mercado no piso inflacionário, estimado por alguns economistas entre 3% e 4% mínimos por ano.
Atualmente, os preços da construção civil, desde a fabricação de vigas de aço até os serviços cobrados pelo acabamento da obra, são periodicamente aferidos, tanto pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), quanto pela Fundação Getulio Vargas (FGV), mas a apuração não se estende aos imóveis prontos. ;Qualquer um (desses indicadores), tanto o INCC (FGV), o CUB ou o Sinapi (IBGE) avaliam uma cesta de produtos e serviços que mostram o quanto custa para construir o imóvel, mas escapam a eles os preços de terrenos e edificações;, explica Ana Maria Castelo, pesquisadora do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da FGV.
Para a economista-chefe da corretora Icap Brasil, Inês Filipa, é difícil mensurar o impacto da inflação dos imóveis sobre outros preços, mas ele existe. ;Sempre influencia, mas os preços de apartamentos e de casas em São Paulo e no Rio de Janeiro quase dobraram nos últimos dois anos e não observamos um impacto direto, equivalente, sobre nenhum índice de preço. Seria necessário fazer um estudo mais preciso para calcular esse efeito;, avalia.
Novo método
Para tentar contornar a deficiência, a instituição, que desde 1947 trabalha com indicadores de preços, como a família dos Índices Gerais de Preços (IGPs) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), prepara para os próximos meses a divulgação do Índice Brasileiro de Rentabilidade Imobiliária (Ibri).
A metodologia, desenvolvida pelo coordenador do IPC-Brasil, Paulo Picchetti, prevê o cálculo a partir de valores avaliados, transações e rendas derivadas de imóveis e deve ampliar a visão dos investidores. ;Hoje, cada investidor conhece a rentabilidade de sua carteira de imóveis, mas não tem ideia clara do mercado. É como se cada investidor na bolsa soubesse da rentabilidade só de sua carteira de ações, sem compará-la à média do mercado;, afirma.
A necessidade de criação do índice reflete o momento atual da economia doméstica, segundo Inês. ;A partir do fato que alcançamos um clima forte e sustentável pelos próximos anos, com um mercado imobiliário ganhando grande importância, é válido termos um indicador nesse nível;, comenta. Para ela, o índice poderia ainda contribuir com as instituições públicas no monitoramento do mercado, evitando o risco de se reproduzir no Brasil a chamada crise subprime, gerada por uma distorção no mercado de hipotecas norte-americano, no qual um mesmo imóvel era refinanciado várias vezes ; problema que culminou na recessão mundial de 2008. ;Evidentemente, naquele país o problema foi no mercado financeiro, mas começou no imobiliário;, lembra.
Carência no setor
Para os empresários do setor, afetados diretamente pela falta de acompanhamento dos preços, a criação de um índice de inflação dos imóveis parece ser bem-vinda. ;É de fato um grande problema. Fala-se muito em aumento de preços, em bolhas, mas há muito ;achismo; e exagero;, afirma o diretor-presidente da incorporadora Brookfield, Nicholas Reade. O setor reclama que a extensão do país dificulta a definição de tendências claras para o mercado. Em São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, os imóveis estão em escalada de preço, enquanto em outras regiões, registram queda.
Apesar de reconhecer a utilidade de um IPC de imóveis, o presidente do Grupo Via, Fernando Márcio Queiroz, considera difícil executá-lo. ;É complicado incluir os preços dos imóveis em um índice de inflação, pois eles variam muito conforme o volume de oferta e da demanda;, afirma.
Mesmo com a imprecisão em torno da valorização das unidades imobiliárias, os analistas são unânimes em afirmar que, apesar do crescimento explosivo dos preços em algumas regiões do país, não há sinais de criação de uma bolha. ;O mercado responde ao aumento da renda e do crédito, que cresceu muito nos últimos anos. Os preços consequentemente sobem porque a oferta não caminha nesse mesmo ritmo;, pondera Ana Maria.