A negociação das dívidas da Companhia Energética de Brasília (CEB) vai permitir que a empresa invista recursos para acabar com o sucateamento da rede de energia elétrica da capital federal. Mas as tratativas para quitar os débitos da CEB também interessam a outros setores da economia do Distrito Federal. Para obter financiamento, a companhia terá que colocar no mercado imobiliário um terreno de 284 mil metros quadrados ; espaço equivalente a quatro superquadras do Plano Piloto ou suficiente para a construção de dois shoppings de grande porte. O negócio exige uma intrincada rede de financiamento, que envolve o GDF e instituições como o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). Representantes do setor imobiliário acompanham o assunto com atenção e defendem o desmembramento da gigantesca área em lotes menores.
A CEB acumula uma dívida que já bateu na casa dos R$ 800 milhões. Anualmente, a companhia gasta pelo menos R$ 100 milhões só para pagar os encargos e juros ; dinheiro que poderia ser usado na ampliação da rede de distribuição, construir novas subestações e reduzir os constantes problemas de falta de energia elétrica em todo o DF. Diante dessa dívida que cresce com rapidez, governos passados cogitaram até a venda da companhia.
Desde janeiro, a nova gestão da CEB trabalha em um plano de recuperação para reestruturar as finanças da empresa. A estratégia envolve, entre outros pontos, a negociação com credores e a cobrança mais rígida de devedores, muitos deles dentro do próprio governo. Mas a grande aposta da companhia e do GDF é a busca por um empréstimo do BNDES. Nesse negócio, os imóveis da companhia entrariam como garantia do financiamento e poderiam ser comercializados pelo Executivo.
A Companhia Energética de Brasília é dona de pelo menos 10 terrenos no DF. Na lista de propriedades da empresa há lotes em várias cidades ; como um imóvel de cerca de R$ 11 milhões no Gama. Mas o grande trunfo da companhia é o terreno que fica no fim da Asa Norte, ao lado do Setor Noroeste. Há dois anos, a Lei Complementar n; 805/2009 alterou a destinação desse espaço, permitindo o uso comercial do espaço, o que valorizou ainda mais a área.
À época, a empresa anunciou a venda do terreno por licitação. Ofereceu a projeção em concorrência pública por R$ 274,4 milhões. O interessado teria que pagar o valor à vista. Só a caução era de R$ 13 milhões. A abertura de propostas foi adiada sucessivas vezes, o que gerou desconfiança no Ministério Público perante o Tribunal de Contas do DF e causou a proibição do negócio. ;Poderosos grupos poderiam estar unidos para ganhar o certame, sob promessa futura de alteração da área, para imóvel residencial;, diz trecho da representação do MP de Contas. A licitação nunca foi concluída. Estima-se que, hoje, o valor do terreno possa chegar a R$ 500 milhões.
Repasse
Em vez de vender diretamente o terreno, a CEB agora aposta na participação do governo local nas novas negociações. A ideia é que o GDF peça um empréstimo ao BNDES e destine esses recursos para quitar os débitos da companhia. Em troca, a CEB repassaria seus valiosos terrenos ao governo, para que fossem vendidos posteriormente. Nesse trâmite, o GDF poderia até mudar novamente a destinação para possibilitar a construção de prédios residenciais, ainda mais valorizados.
O presidente da CEB, Rubem Fonseca, aposta no negócio para recuperar as finanças da companhia. Ele explica a solução encontrada pela empresa e pelo DF para acabar com o problema: ;Damos as garantias ao GDF e o governo dá suas garantias ao BNDES. Para concretizar o negócio, já visitamos o Banco, o Ministério de Minas e Energia e a Eletrobras;, cont. De acordo com fontes do governo, as negociações com o BNDES já estão bastante adiantadas.
Fonseca lembra que, sem os encargos da dívida, será possível retomar os investimentos na distribuição de energia. ;A CEB está destroçada financeiramente, mas vai muito bem do ponto de vista econômico. A empresa fatura cerca de R$ 2 bilhões por ano e atua em um mercado no qual o consumo cresce muito acima da média brasileira. Em menos de cinco meses, fizemos o plano de recuperação para salvar a CEB;, justifica o presidente da companhia.
Valores em alta
Na última licitação de lotes no Setor Noroeste, em outubro do ano passado, a Companhia Imobiliária de Brasília (Terracap) vendeu 11 terrenos e arrecadou R$ 93 milhões. Um terreno de 1,7 mil metros quadrados que havia sido anunciado com preço mínimo de R$ 9,9 milhões acabou arrematado por R$ 13,1 milhões ; ou R$ 7,7 mil por metro quadrado de terreno. À época, o valor de venda mais baixo de um lote no Noroeste foi R$ 5,4 milhões, caso de uma área comercial de 780 metros quadrados na CRNW 510. Isso representa R$ 6,9 mil por metro quadrado.
Região cobiçada
O terreno de 284 mil m; da CEB não faz parte do projeto urbanístico do Setor Noroeste, mas fica ao lado do mais novo e valorizado bairro do Distrito Federal. Às margens da Epia, a área é equivalente a mais do que o dobro do terreno do Park Shopping ; o que explica o grande interesse do mercado imobiliário. Como lotes na região central do DF são raros, a oferta de um espaço dessa dimensão já mobiliza empresas do setor.
O presidente da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário, Adalberto Valadão, garante que a oferta desse terreno despertará muito interesse nos empresários. Mas ele lembra que é difícil fixar um preço médio que o lote pode alcançar antes da definição do gabarito. É essa legislação que vai definir detalhes, como a altura máxima permitida para as edificações. ;Tudo o que o governo licita no Plano Piloto é bom para o mercado e certamente o GDF conseguirá um bom resultado com esse negócio;, afirma Adalberto.
Segundo ele, a saída mais vantajosa para os cofres públicos ; e também mais interessante para os empresários do setor ; seria o desmembramento do terreno em várias áreas menores, que poderiam ser vendidas separadamente. ;Poderiam ser criados lotes maiores, para um shopping, por exemplo, e outros menores, para pequenos condomínios comerciais. Certamente, essa é a fórmula de parcelamento que renderia mais para o governo;, acrescenta o presidente da Ademi.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis, Hermes Rodrigues de Alcântara Filho, acredita que esse seja o terreno mais valioso da área tombada de Brasília. ;A única área que poderia ser comparada a esse lote da CEB é a Quadra 207 Norte, a última ainda inteiramente vazia na cidade e que pertence à Universidade de Brasília;, destaca Hermes. ;Acredito que o mais interessante e rentável é mudar a destinação do terreno para residencial ou misto. Esse espaço é um diamante para o mercado imobiliário;, finaliza o presidente do conselho.