A inquilina não pagou o aluguel por oito meses. Além disso, ignorou o IPTU e todas as cobranças do condomínio durante um ano. Quando finalmente se viu livre da locatária, o médico e dono do apartamento no Cruzeiro, Thiago Lima, teve de reformar todos os cômodos. A situação ocorreu pouco antes de entrar em vigor a nova Lei do Inquilinato (Lei n; 12.112/2010), que hoje completa um ano. De lá pra cá, problemas como esses ficaram mais fáceis de resolver. Hoje, o tempo médio de despejo de um mau pagador varia de quatro a seis meses. Essa espera costumava ser de dois a três anos. Apesar de ter acelerado esse processo, a lei não foi capaz de tranquilizar os proprietários. No mercado de imóveis do DF ainda há 60 mil casas e apartamentos fechados, 10 mil a mais que em 2010.
De acordo com o presidente do Sindicato dos Gestores Técnicos e Corretores de Imóveis do DF (Sindigeci), Francisco Carlos dos Santos Lima, os proprietários ainda não estão confiantes para aceitar os locatários. ;Havia uma expectativa de que esta lei, por proteger o proprietário, aumentaria a oferta de imóveis na cidade, mas nós continuamos com dificuldade de encontrar imóveis disponíveis. Não houve grandes mudanças, não há abundância de apartamentos no mercado e os proprietários não estão sensibilizados;, afirma Francisco Lima.
O presidente do Sindigeci também conta que os apartamentos mais procurados são os de 2 ou três quartos do Plano Piloto. Como essa oferta é muito pequena, os corretores têm buscado direcionar a demanda para Águas Claras. No entanto, eles ainda encontram dificuldade para convencer os novos inquilinos, que não querem morar longe do trabalho.
A explicação para a incoerência, que liga o aumento do número de unidades vazias à redução da oferta no mercado, está, entre outros motivos, na alta valorização dos imóveis na cidade. Segundo Francisco Lima, é uma característica muito peculiar de Brasília, que deve ser levada em conta. ;Como a valorização média de apartamentos e casas é de 20% ao ano, o proprietário prefere não se aborrecer e deixar o bem fechado. Afinal, independentemente de ter um inquilino ocupando o espaço, ele vai sair ganhando de um ano para o outro.;
O vice-presidente do Sindicato de Habitação do DF, Ovídio Maia, aponta outros motivos. ;Os números atuais são do boletim oficial do Secovi, que começou a ser feito em julho do ano passado. Antes disso, tínhamos apenas estimativas. Podemos confirmar hoje que a comparação é inconsistente. Havia muito mais que 50 mil desocupados há um ano, não contabilizados. De qualquer forma, temos que considerar que alguns desses imóveis tidos como ;vagos; são do governo. Por falta de reforma eles não são ocupados. Além disso, alguns locatários não moram em Brasília, passam apenas alguns dias na capital. Esse tipo de aluguel acaba sendo desconsiderado e aumenta-se a lista de espaços vagos;, explica.
De qualquer forma, com a chegada da lei, os próprios corretores não sentiram muita diferença no mercado. Quem vive de aluguel também não percebeu queda nos preços. Mas, o vice-presidente, Ovídio Maia, conta que a lei está sendo aplicada no ritmo esperado. ;Há um prazo médio para a aplicação. A lei antiga demorou quatro anos para ser consolidada. A nossa expectativa é reduzir esse tempo pela metade. No primeiro ano, a aplicação já foi extremamente positiva.; Segundo ele, em alguns estados, como São Paulo e Paraná houve uma redução média nas ações de despejo de 15% a 40%, respectivamente.
Rapidez
O presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Theodoro da Silva, salienta que é na agilidade dada aos processos que a lei mais se destacou. ;Existe um consenso sobre o aumento na rapidez do trâmite processual. Só não atingimos a meta ideal porque há um acúmulo de processos no Judiciário. A fila para a análise do juiz é que trava o andamento. Existe solução para isso também. A minha sugestão é criar uma vara especial para julgar esse tipo de processo.;
Para João Theodoro da Silva, o lançamento do cadastro positivo vai dar mais segurança ao locatário e poderá evitar que imóveis sejam alugados para pessoas de ma-fé. Foi o caso do comerciante Rui Conde. Levado por uma história triste de uma mulher que se dizia ajudante de uma associação de cadeirantes, ele a deixou ocupar o apartamento antes mesmo de assinar o contrato. ;Depois de pegar a chave, ela nunca mais podia me receber para assinar os papéis e também não pagou o aluguel.;
Diante do duro aprendizado, ele hoje é um dos beneficiados pela lei, caso venha a ter outro problema com inquilinos. ;Ela era uma pilantra. Eu fiquei sensibilizado com a história, mas isso nunca mais me aconteceu.;
Projeto vetado
É o oposto dos cadastros existentes hoje: em vez de listar os clientes que não pagaram pontualmente suas dívidas, listaria aqueles que cumpriram seus compromissos em dia. O PL foi vetado pelo ex-presidente Lula em 31 de dezembro. O Ministério da Justiça pretende promover um amplo debate para a elaboração de um novo projeto de lei sobre o tema, a ser encaminhado futuramente ao Congresso.
AS MODIFICAÇÕES
Antigamente
; O locatário inadimplente precisava ser notificado duas vezes e a conclusão do despejo durava em média 14 meses.
; Nos casos de contratos sem garantia de fiador ou seguro-fiança, as regras eram as mesmas dos contratos com garantias.
; Quando havia rescisão contratual por parte do inquilino antes do prazo acordado, era necessário pagar a multa integral. No caso de inadimplência, a comunicação da intenção de pagar o aluguel em atraso evitava o despejo.
; O fiador era mantido no contrato nos casos em que este era estendido além do prazo inicial, e deveria ficar até o fim.
; Ao fim dos contratos comerciais, o locatário poderia entrar com ação renovatória propondo reajuste do valor.
; Se não fosse feito acordo, havia três meses para apelar e o despejo demorava outros seis.
Atualmente
; Qualquer que seja o tipo de garantia da locação, sua vigência será prorrogada automaticamente até a devolução efetiva o imóvel.
; O fiador poderá pedir o encerramento de seu compromisso, mas ainda responderá pela fiança por um prazo de 20 dias.
; O locador poderá exigir a substituição do fiador que estiver em regime de recuperação judicial.
; O inquilino tem 30 dias para apresentar um substituto. Caso contrário, o contrato pode ser encerrado.
; O contrato poderá ser firmado sem fiador, desde que haja a concordância do locador.
; A transferência de inquilino só será automática em casos de separação,divórcio ou fim de união estável para o cônjuge que permanecer no local.
; Durante a vigência do contrato, o dono do imóvel não poderá recusar a restituição do imóvel por parte do inquilino. Mas quem
aluga deverá pagar a multa estabelecida no contrato.
; Durante a revisão do contrato na Justiça, o valor do aluguel provisório será equivalente a 80% do valor pedido pelo proprietário se a ação for proposta pelo dono do imóvel; e de 80% do aluguel vigente se a ação for proposta pelo morador.
; Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel Nesse caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida.