A regularização dos condomínios horizontais promete colocar em ebulição a economia do Distrito Federal. Estimativas do Grupo de Análise de Parcelamento do Governo do Distrito Federal (Grupar) projetam um impacto econômico positivo da legalização dos parcelamentos na vida dos brasilienses. No momento em que as pessoas tiverem a escritura dos imóveis nas mãos, o valor das unidades, deverá aumentar, pelo menos, 30% no mercado imobiliário. O preço médio passaria de R$ 85 mil para R$ 110 mil. Lotes legalizados valerão mais e darão maior acesso às pessoas ao crédito do sistema financeiro nacional. Com mais dinheiro no bolso, os brasilienses poderão financiar a compra dos terrenos registrados em cartório ou das próprias casas ; caso a construção também seja regularizada e tenha o habite-se.
Técnicos do Grupar preveem que, no mínimo, R$ 650 milhões por ano deverão ser injetados na economia local por meio de financiamentos para compra e venda de imóveis. Esse valor não inclui o impacto econômico da construção civil, do comércio moveleiro, da criação de empregos e de arrecadação de impostos da venda dos imóveis (ITBI) e de bens e serviços (ISS). O processo de legalização ocorre aos poucos, na medida em que as áreas são legalizadas. ;É só uma parte do recursos. Ainda faltaria calcular o restante dos efeitos nos outros segmentos. Acho que dá um valor bem maior do que esse aí. É como se fosse uma onda. Isso é só onde a pedrinha bateu na água;, analisa o secretário-executivo do Grupar, Paulo Serejo.
Para chegar ao montante, os profissionais usaram os dados obtidos com a revisão do Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) e do Cartório do 2; Ofício de Registro de Imóveis, no Plano Piloto. Lá, os técnicos observaram o percentual de contrato de compra e venda (1% ao mês) e o de unidades financiadas (50% em relação ao total registrado). Os percentuais serviram de base para projetar o cenário atual dos condomínios horizontais (veja quadro). Hoje, ainda existem cerca de 140 mil lotes irregulares. Com a chegada da regularização, o total reajustado dos imóveis alcançaria R$ 15,6 bilhões. Com isso, as famílias teriam um lucro de R$ 3,6 bilhões sobre o preço original dos terrenos.
Se pelo menos 1% dos 140 mil imóveis forem vendidos ou comprados por mês, a média de financiamento deve ficar em torno de 50% (700 imóveis). Caso os compradores consigam crédito de 70% do valor da unidade para comprá-la, movimentarão R$ 54 milhões ao mês, o equivalente a R$ 650 milhões ao ano. ;A regularização vai beneficiar a cidade inteira. O dinheiro não entra só para o parcelamento, circula em vários setores. É uma medida para o desenvolvimento do DF. Quando todas as áreas estiverem regularizadas, nós vamos dar um salto impressionante na nossa qualidade de vida. O governo vai arrecadar mais e, portanto, investir mais; os bancos se interessarão pelos consumidores de crédito; os imóveis valerão mais; as pessoas terão maior poder de consumo; e o comércio e os serviços vão melhorar;, avalia Paulo Serejo.
Valorização
Os valores estimados pelo Grupar foram considerados abaixo do mercado pelo diretor do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-DF), Luiz Cláudio Nasser. Ele acredita que a valorização de cada unidade será em torno de 60% quando forem legalizadas. ;De fato os valores foram subestimados, esses 30% são o mínimo que se espera. Mas nem todos os lotes vão conseguir ser regularizados de uma única vez, e nem todas as pessoas irão atrás de financiamento para comprar as unidades. Acredito que sejam números preliminares, sem levar em conta outros fatores. O conceito de valorização está atrelado à lei de mercado;, explica. Ele cita que a partir da legalização, esses 140 mil imóveis farão parte do estoque de mercadorias imobiliárias e, sem dúvida alguma, isso irá movimentar a economia local sem dúvida alguma. ;O processo é importante porque irá imediatamente dar a garantia para as pessoas e estimular nossa economia;, acredita Nasser.
O condomínio Morada de Deus, em São Sebastião, é um bom exemplo do que poderá acontecer no mercado imobiliário do DF. A área particular de 175 hectares foi a primeira a ser regularizada pelo GDF, em dezembro de 2007. À época, foi vendida uma gleba de 20 hectares para a Associação Pró-Moradia dos Funcionários do Banco do Brasil (Amobb), que passou a revender os lotes com valor inicial de R$ 35 mil. No fim de 2008, as 60 famílias começaram a receber a escritura da proprietária da terra, a empresária Maria Aparecida Coelho Araújo, 59. Desde março deste ano, cada unidade de 720 metros quadrados é oferecida na imobiliária por R$ 180 mil. ;Passamos 20 anos para regularizar a área, mas a valorização foi muito rápida. Tudo se deve à escritura;, afirma ela.
Hoje, a área conta com Máximo Garden, um empreendimento de luxo lançado no ano passado numa área de 70 hectares dentro do Morada de Deus. Cada lote tem preço inicial de R$ 300 mil. ;É o primeiro condomínio de luxo em área regularizada, com clube de golfe e iluminação subterrânea. O empreendedor já vendeu dois terços dos 344 lotes de 700 metros quadrados cada que são oferecidos;, conta a proprietária do que restou do condomínio.
Registro
A escritura dos imóveis serve como garantia para as pessoas conseguirem financiamento no banco para comprar o lote. O primeiro passo para conseguir o título de domínio é aprovar os estudos urbanísticos e ambientais do parcelamento. Pendências fundiárias precisam ser resolvidas para registrar a área em cartório. Com o registro, o proprietário da terra poderá emitir a escritura para os ocupantes.
; À espera da escritura
A servidora pública Patrícia Peres, 38 anos, ainda não vendeu a casa de quatro quartos onde mora no condomínio Lago Azul, no Grande Colorado. Ela está à espera da escritura do imóvel. ;Hoje quem está nos condomínios tem que esperar a regularização para poder recuperar o investimento feito. Não consigo vender meu imóvel pelo preço que quero se não tenho o documento da área. Nem o comprador consegue fazer o financiamento no banco porque não tem o que dar como garantia;, afirma.
Patrícia até tentou vender o imóvel, mas depois de 18 meses de anúncio, apareceu apenas uma pessoa disposta a pagar R$ 550 mil à vista. ;Mesmo assim não quis porque com esse valor não compro um apartamento de quatro quartos no Plano Piloto;, conta a servidora.
A família de Patrícia pretende mudar para o Plano Piloto porque passa mais tempo na rua do que em casa. As atividades extracurriculares dos três filhos e a vida profissional dela e do marido são na área central de Brasília. A rotina de todos é atrapalhada pela distância que separa as duas regiões. ;É maravilhoso morar em condomínio, mas não é mais vantajoso para nós. Espero que essa regularização saia e faça subir o valor dos imóveis;, diz ela.
Para a presidente da Associação dos Condomínios Horizontais do DF (Unica), Junia Bittencourt, os interessados em vender os imóveis poderão contar com uma valorização acima de 30%. ;A especulação imobiliária em áreas carentes ou nobres já ultrapassa esse percentual. Quando as pessoas tiverem a escritura em mãos, o salto no preço será muito grande. Não vamos perder para o Lago Sul ou o Lago Norte. Isso não é fantasia, será realidade;, aposta.
Disposta a ajudar a filha universitária a comprar um lote financiado em algum condomínio, a guia turística Paula Rejane Funchal Campos, 47, aguarda o processo de legalização sair do papel. Ela não arrisca investir dinheiro em unidades irregulares. Teme pagar duas vezes pelo mesmo bem no futuro. ;Além disso não posso comprar um terreno sem avaliação ambiental da área. Ocupações em lugares não regularizados têm grande chance de contaminar o lençol freático;, ressalta.
A filha de Paula, Cynthia Funchal, 20, tem o sonho de sair do apartamento da 315 Norte e morar numa ampla casa para poder criar todos os cachorros que quiser. ;Tenho só um porque moro no apartamento. Mas pretendo sair daqui a uns cinco anos, quando terminar a faculdade. Queria achar um lote perto do Plano Piloto, que possa financiar com a ajuda dos meus pais;, diz a estudante.
Junia Bittencourt lembra que a escritura só serve como garantia para o financiamento do imóvel. Para comprar a casa financiada, a construção precisa ter alvará e habite-se, e hoje, nenhuma obra erguida em condomínio tem esses documentos.