Manter terrenos vazios para aguardar a valorização vai se tornar um negócio caro para os especuladores imobiliários. O Distrito Federal ganhou novos instrumentos para combater o descontrole no preço dos imóveis da cidade. O Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot), sancionado no mês passado, prevê o parcelamento compulsório para lotes subutilizados. Isso significa que o GDF pode obrigar proprietários de terrenos vagos a edificá-los, movimentando o mercado e garantindo um melhor aproveitamento do espaço urbano.
Se o dono da área descumprir a determinação, entra em campo a segunda medida: a cobrança de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo. Nesses casos, será estabelecida uma alíquota crescente a cada ano, para que a manutenção do imóvel vazio se torne insustentável. O valor do tributo vai subir progressivamente ao longo de cinco anos, desde que o preço de um ano para o outro não exceda duas vezes o valor referente ao exercício anterior, respeitada a alíquota máxima de 15%. Se ao fim desses cinco anos o terreno permanecer vazio, o GDF poderá desapropriar a área, com pagamento em títulos da dívida pública.
As duas medidas incluídas no Pdot são previstas na Constituição Federal e na Lei Federal nº 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade. Com o novo instrumento, o GDF vai notificar os donos de imóveis situados em zona urbana classificados como passíveis de parcelamento compulsório. No prazo máximo de um ano, eles terão que apresentar pedido de aprovação e execução de parcelamento ou projeto de edificação. Caso haja descumprimento da notificação, o GDF aplicará o IPTU progressivo e, ao fim do processo, vai desapropriar os imóveis.
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, Cássio Taniguchi, destaca que a falta de oferta de terrenos na cidade eleva os preços. ;Se o proprietário relutar em fazer a edificação, podemos optar por um consórcio imobiliário, em que o poder público executa a obra e depois ressarce o proprietário pelo terreno;, explica. ;O IPTU progressivo também é um instrumento previsto no Estatuto da Cidade e será útil para ampliar a oferta de novas áreas;, acrescenta o secretário.
Na mira
Uma das áreas citadas por Taniguchi como possíveis alvos de um parcelamento compulsório é a região da DF-140, entre Santa Maria e o Jardim Botânico. O GDF planeja o crescimento urbano para as direções sul e sudoeste, principalmente às margens da rodovia. ;Próximo à DF-140, há uma área que já era classificada como urbana desde o Pdot de 1997, mas nunca foi ocupada. Vamos estudar a utilização desse instrumento (parcelamento compulsório) na região;, finaliza o secretário.
Para aplicação do IPTU progressivo, o governo terá que elaborar um projeto de lei complementar e submetê-lo à Câmara Legislativa. O secretário de Fazenda, Valdivino de Oliveira, defende o aumento de alíquota para evitar a especulação imobiliária. ;Esse não é um instrumento de arrecadação, serve apenas para manter a função social da propriedade;, garante. ;Vamos estudar de que forma o IPTU progressivo vai ser aplicado. Ele não estava previsto no nosso Código Tributário, é uma novidade que veio com o Pdot;, acrescenta o secretário.
O presidente da Comissão de Direito Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil seção Distrito Federal (OAB-DF), Edison Garcia, destaca que o adensamento populacional proporcionado pelo parcelamento compulsório é uma forma de garantir a infraestrutura pública a um custo menor. ;A Constituição fala em direito de propriedade, mas aborda também a função social dessa propriedade. Existem áreas vazias extremamente grandes e que têm um custo enorme para o Estado. A saída é onerar do ponto de vista tributário os proprietários desses terrenos, para atenuar o custo da infraestrutura;, explica o especialista. ;O princípio do parcelamento compulsório é garantir função social da propriedade;, acrescenta Edison Garcia.
Ficam fora do parcelamento compulsório imóveis que incluam em seu perímetro áreas de preservação permanente (APP), lotes com vegetação nativa relevante, áreas de parques ecológicos e de uso múltiplo, zonas de contenção urbana ou imóveis que necessitem de áreas construídas menores para o desenvolvimento de atividades econômicas. Pela legislação, são sujeitos ao parcelamento e edificação compulsória os terrenos vazios e que não utilizam todo o potencial construtivo do lote previsto em lei.
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