postado em 28/07/2019 04:04
Cerca de 50% dos imóveis no Brasil têm algum tipo de irregularidade, segundo o Ministério do Desenvolvimento Regional, que incorporou a pasta de Cidades. Dos 60 milhões de domicílios urbanos no país, 30 milhões não têm escritura. A informalidade dos imóveis não distingue classes sociais: vai de favelas a condomínios de luxo. As causas da situação irregular também são diversas, indo desde as invasões a loteamentos que foram criados à revelia da lei ; ou porque não foram aprovados e registrados, ou porque foram vendidos de forma ilegal.
No Distrito Federal, há pelo menos 500 condomínios irregulares ocupados por população de baixa, média e alta renda. Os parcelamentos foram construídos em terras particulares, do GDF e da União e, na maioria dos casos, há contestações sobre o real dono da área. Os conflitos fundiários complicam e atrasam o processo de regularização.
Na última década, a legalização avançou em algumas regiões de propriedade da Terracap e em áreas particulares. Mas cidades inteiras, como Vicente Pires, permanecem irregulares. O desafio atual do governo é promover a regularização fundiária, ambiental e urbanística e, principalmente, evitar novas invasões.
Em Minas, levantamento do Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (Cori-MG) aponta que 3 milhões de imóveis são irregulares. Entre os motivos para a falta de escrituração imobiliária, está a ;doação para o santo; ; problema histórico, que atinge milhões de brasileiros ; maciçamente, a população de baixa renda. São terras doadas por fazendeiros, no fim do século 19, a algum santo. Uma lei promulgada, recentemente, entretanto, permite a legalização desses imóveis.
Moradora do pequeno município de Virginópolis (MG), a técnica de enfermagem Suely Alves do Perpétuo Silva diz que realizou um verdadeiro sonho ao receber a escritura da casa onde a família mora há mais de 10 anos. No norte do estado, em Mirabela, o comerciante Elias Soares da Fonseca ainda aguarda ansiosamente para ter em mãos a documentação do seu estabelecimento, situado em terra cujo dono registrado é São Sebastião.
Prejuízos
As perdas com a dificuldade de regularização fundiária no país são enormes. Além de acentuar o crescimento desordenado e a infraestrutura precária das cidades, acarreta enormes prejuízos econômicos, ao abrir caminho para a sonegação fiscal, fazendo com que a União, estados e municípios deixem de arrecadar bilhões em tributos, como Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto de Renda (IR).
Também provoca perdas para o comércio e para o sistema financeiro, já que, sem o documento legalizado, os proprietários não podem oferecer os imóveis em garantia de financiamentos, com dificuldades até para fazer cadastros e ter acesso a empréstimos e crediários, por exemplo.
Segundo o advogado Renato Góes, presidente da Comissão de Regularização Fundiária da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo, o percentual elevado de imóveis irregulares é um problema que se arrasta desde o descobrimento do Brasil. ;O problema começou em 1500, pois a legislação aplicada por Portugal não foi capaz de regrar o uso do solo brasileiro em face de sua dimensão e peculiaridade. Durante três séculos, o Brasil insistiu no sistema de Sesmarias, criado em Portugal em 1375 para outra realidade fundiária bem diversa da brasileira.;
Entre as várias causas do quadro irregular, Góes aponta ;a equivocada e antiga máxima de que o direito de propriedade é absoluto, irrestrito e ilimitado; o excesso de normas e conflito de competências entre os entes federativos; a ausência de política pública específica; a confusão de regularização fundiária com política habitacional; a ausência ou ineficiência do controle do uso do solo, o crescimento populacional desenfreado e a ausência de planejamento urbano;, além da crise econômica e da especulação imobiliária.
O advogado é um dos autores da Lei Federal n; 13.465/2017, a chamada Reurb (Regularização Fundiária Urbana), que também abrange a questão de interesse social, a Reurb-S, destinada à população de baixa renda. A Reurb-S tem como objetivo legalizar a situação dos milhões de proprietários urbanos sem escritura.